Договор доверительного управления недвижимостью / Недвижимость - 34 советов адвокатов и юристов

Здравствуйте, Татьяна.

Нет, не может

В роли доверительного управленца может выступать юридическое лицо или ИП (п. 1 ст. 1015 ГК РФ). Не допускаются к управлению чужим имуществом государственные органы и структуры местного самоуправления. Порядок эксплуатации имущественных объектов оговаривается в договоре между собственником активов и управляющим. Сделка оформляется письменным договором. Договорная документация, касающаяся управления недвижимостью, должна пройти государственную регистрацию.

Добрый день!

Все зависит от условий контекста.

Здравствуйте, Галина Витальевна.

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах. Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ.

Управляющий не сможет по собственной воле имущество продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

Стандартная фраза для договора.

Это деятельность учреждений по сбору арендной платы, то есть не собственник ищет арендаторов, заключает с ним и договоры и тд., а специальный человек (организация)

Добрый вечер, Татьяна!

На самом деле управление недвижимым имуществом может осуществляться по разным основаниям.

Это может быть доверительное управление (статьи 38, 1173 Гражданского кодекса), или агентский договор (статья 1005 ГК).

В любом случае управление осуществляется на договорной основе.

Условия взаимодействия сторон устанавливаются в договоре.

Здравствуйте!

Конечно прав. Пусть составит новую доверенность.

Прошу уточнить, кто задает вопрос, студент или начинающий юрист.

С каких пор физик наделен правом заключать договор доверительного управления.

Студенты, а спасибо за ответ.

Вопрос в том, может ли подписывать договор директор самостоятельно при наличии доверительного управляющего (если ДУ в командировке)?

Право подписи у директора есть всегда. Вопрос в подписи директора, а не ДУ.

Здравствуйте, Влад! А кто сказал, что для того, чтобы регулировать отношения собственника недвижимости и инвестора, нужно состоять в арендных отношениях (ст.606 ГК РФ)?! Стороны согласно ст.421 ГК РФ вправе заключить договор на условиях, не противоречащих закону. Здесь действует правило: что не запрещено, то разрешено. Однако если улучшения неотделимые, то инвестор не сможет из продать, подарить и т.п. отдельно от объекта недвижимого имущества без согласия собственника недвижимого имущества. Так что здесь больше подходит инвестиционный договор, по которому доходы от сдачи в аренду такой собственности, делились бы пропорционально между собственником и инвестором. В идеале конечно, чтобы у инвестора была доля в собственности такой недвижимости.

Здравствуйте. Неотделимые улучшения регулируются ст.623 ГК РФ.

ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 623 ГК РФ

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Ecли coбcтвeнник нeдвижимocти нe знaл o пpoвeдeнии нeoтдeлимыx yлyчшeний или нe дaвaл coглacия нa ниx, то кoмпeнcaцию получить не получиться.

И наоборот:

Ecли coбcтвeнник дaвaл пиcьмeннoe coглacиe нa пpoвeдeниe yлyчшeний, пpoцeдypa пoлyчeния кoмпeнcaции пpocтa: дocтaтoчнo зaявить o cвoeм жeлaнии пoлyчить дeньги. Ecли coбcтвeнник coглacитcя, то нужно будет oбcyдить c ним cyммy и cпocoб пepeдaчи кoмпeнcaции.

Неотделимые улучшения не могут быть предметом договора купли-продажи, поскольку они являются частью объекта недвижимости как неделимой вещи и не являются объектами гражданских прав в силу ст. ст. 128, 133 Гражданского кодекса РФ.

Однако в данном случае инвестор может предъявить иск о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений, т.е. фактически отнести это к договору подряда на проведение неотделимых улучшений собственнику недвижимого имущества. Т.е. инвестор требует у собственника компенсации расходов!

Если Вы пишите в условиях задачи. Что по условиям договора неотделимые улучшения, произведенные с согласия собственника недвижимости, являются собственностью инвестора, то собственник улучшений вправе распорядиться своим правом собственности в полном объеме.

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Договор между собственником помещения и собственником неотделимых улучшений должен сиротствовать норма ГК РФ -

ГК РФ Статья 218. Основания приобретения права собственности,

ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

Если собственник помещения один раз допустил право собственности на неотделимые улучшения как отдельный объект - то вполне. Но всё же усматривается коллизия - неотделимые улучшения!

Вчитаемся в нормы

ГК РФ Статья 133. Неделимые вещи

1. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

2. Замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются.

3. Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.

4. Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16, статьи 1168 настоящего Кодекса.

То есть всё же доля в праве на помещение рулит! иначе никакого повар собственности на неотделимые улучшения!

Итак-собственник помещения должен выделить дольку помещения! Иначе никакого права собственности на неотделимые улучшения не возникнет!

Интересная задачка по гражданскому праву!

Здравствуйте.

Отношения между собственником недвижимости и собственником неотделимвх улучшений регулируется нормами гражданского кодекса рф. В частности, согласно ст 421 гк РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Однако продажа улучшений отдельно от недвижимости хоть напрямую и не противоречит законодательству, но является спорным моментом. Все улучшения являются неотъемлемой частью недвижимости и, согласно ст. 128 и 133 ГК РФ, их нельзя считать объектом гражданских прав.

Нужно отличать отношения по аренде, в частности судьба неотделимых улучшений, и отношения между инвестором (спонсором) и собственником недвижимости.

Отношения арендатора и арендодателя относительно неотделимых улучшений урегулированы ст.623 ГК РФ, где определено

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Отношения инвестора тоже должны быть урегулированы договорм с собственником недвижимости.

Если Договора НЕТ, то неотделимые улучшения являютс собственностью владельца недвижимости. Вкладывание средств в собственность владельца должны расматриваться как благотворительность.

Отношения инвестора и собственника должны быть урегилированы договором простого товарищества (ст.1041 ГК РФ).

Улучшение НЕОТДЕЛИМЫЕ являются неотделимыми как таковые, и конечно требуется согласие собственника.

Добрый день, Влад!

Ну и договор Вы заключили.

Согласно гражданскому законодательству РФ неотделимые улучшения описаны в связи с арендными отношениями ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Что такое неотделимые улучшения, коротко говоря. Это часть какого либо, в данном случае помещения, которую невозможно отделить без некоторого разрушения помещения.

В Вашем случае нет норм в российском законодательстве где регулируются отношения собственника недвижимости и собственника неотделимых улучшений, если они не состоят в арендных отношениях?

У Вас так называемый прецедент-собственник неотделимых улучшений. Ситуация немного абсурдна. Вас на это явно уговорил собственник. Или Вы сам собственник? Вы представляете ситуацию есть квартира, а в ней установлен дорогой санузел, принадлежащий другому собственнику

Для инвестора было бы выгодней вместо собственности на улучшения-которые являются неотъемлемой частью помещения. Требовать выделение себе доли в помещении соразмерной стоимости вложений. Такая судебная практика имеется. Или взыскать денежную компенсацию за произведенные вложения в помещение с согласия собственника.

Могу Вам сказать, что данную сделку можно признать недействительной в связи с ее ничтожностью. Скорее как я писала Выше вложения нужно оформить долевой собственностью. И в судебном порядке этот вариант либо денежная компенсация будут возможны.

Вам для обозрения:

ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

C уважением, надеюсь я Вам немного прояснила ситуацию!

Влад, доброго дня Вам!)

"Какими нормами регулируются отношения собственника недвижимости и собственника неотделимых улучшений, если они не состоят в арендных отношениях?"

Ответ: Считаю, что здесь статья 623 ГК РФ не применима вообще, поскольку она регулирует отношения собственника и арендатора, а не собственника недвижимости в целом и собственника неотделимых нарушений (инвестора).

Считаю применимой статью 421 ГК РФ - Свобода договора.

Могут ли быть самостоятельным предметом сделки - купли продажи данные неотделимые улучшения без отчуждения объекта недвижимости к которому они относятся?

Ответ: Согласно ст.421 ГК РФ - могут, свобода договора же),

но в случае оспоримости сделки, суд признает с большей вероятностью сделку недействительной, по моему мнению, поскольку "неотделимое улучшение не могут быть самостоятельным предметом договора купли-продажи, т.к. они и есть часть объекта недвижимости как неделимой вещи и не являются объектами гражданских прав, на основании ст. ст. 128 ГК РФ.

Требуется ли согласие собственника недвижимости на отчуждение данных неотделимых улучшений?

Ответ: Безусловно. Обоснование выше)

С уважением!

Здравствуйте, Влад!

Эти отношения регулируются исключительно нормами договора (ст. 606 ГК РФ).

Без отчуждения объекта недвижимости по общему правилу такие неотделимые улучшения не могут быть предметом сделки.

ЧТобы точно сказать надо смотреть перечень этих улучшений. Например, если это какое то оборудование, то его можно продать.

Если этот отделка помещения, то нельзя.

Конкретика должна быть.

Согласия собственника не требуется.

1.Если они не состоят в арендных отношениях однако согласие было получено то нормы которые регулируют это это неосноватлеьное обогащение в случае если неотделимые улучшения не идут в распоряжение того кто их сделал но получил согласие ст 1102 ГК РФ и 131 ГК РФ

2.Они поэтому и неотделимые потому что без нанесения ущерба собственности или без передачи ее возместить эти улучшения можно только деньгами или иными вещами по договору

3.Требуется без его согласия неотделимые улучшения нельзя признать в качестве убытков арендатора и взыскать.

Здравствуйте

Право собственности на Неотделимые улучшения становятся частью имущества и принадлежат его собственнику

Поэтому и ответы будут следующие

1 Не Может стать объектом отдельного договора купли-продажи неотделимые улучшения, а речь может идти только о компенсации стоимости этих неотделимых улучшений произведённых с согласия собственника

2. Поскольку отчуждение неотделимых улучшений невозможно, то ни о каком согласии и речи не идёт на

Собственно, какими нормами права регулируются отношения между собственником и тем, кто произвёл неотделимые улучшение это следующее

Право собственности по ст 209 ГКРФ

Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 ГК РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда недвижимости.

В теоретическом смысле вы можете это сделать. Ваша задача доказать что квартиры действительно сдавались. Для этого достаточно копии договора аренды с подписями двух сторон.

Нет, нотариус не нужен. Только разрешение органа опеки.

Здравствуйте!

Категорически не согласен с коллегой, так как без нотариуса вам Росреестр откажет в регистрации.

Обязанность установлена Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Статья 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Нотариус необходим для заверения сделки и дальнейшей регистрации в Росреестре, без нотариуса ДКП будет признан недействительным.

Продавать можете, но оформлять придется с собственника на покупателя.

У меня возник еще вопрос: налогообложение как будет происходить и будет ли оно? Дело в том, что офис принадлежит жене более 5 лет и использовалось как коммерческое помещение по договору доверительного управления ИП ее мужа. Нужно ли ей платить налог с продажи? Или муж должен уплатить налог с ИП? А почему муж не может продать по доверенности от жены и уплатить налог со своего ИП 6%?

Но жена написала доверенность мужу с правом продажи. Почему он не может продать по доверенности? И уплатить налог с ИП - не 13% а 6%,

Таким образом выходит, что налог платит ВСЕГДА жена и всегда 13% (даже если недвижимость в собственности у нее более 5 лет) и даже если продается через мужа и его ИП?

В Вашем случае самое оптимальное - договор или доверенность на право доверительного управления имуществом.

Оформляется нотариально.

Заключайте договор доверительного управления в соответствии с положениями гл. 53 ГК РФ.

Можно через ближайшее консульство РФ, но для вышеуказанных действий будет достаточно просто подробной доверенности.

Не сдано в аренду и тому подобное.

Здравствуйте! Да такое возможно. Ограничения могут касаться относительно распоряжения имуществом.

Добрый день

Требовать заключения договора могут, однако не факт, что смогут доказать, обязанность заключения договора. Акты передачи составляют не только в рамках купли-продажи, но и по договорам найма жилья или доверительного управления имуществом (жильем).

Здравствуйте! Нет не могут. Каким образом перешло право собственности на недвижимость в отсутствие договора?

Тем не менее суд обязал это сделать. В добавок они принесли ДК с поддельной подписью и без расшифровки подписи, и даты подписания ДКП. Есть экспертиза, что подпись не моя. - Такова жизнь!

Здравствуйте! Лишать права собственности у нас нельзя, так что родителей выселить не могут. Ребёнок также остаются при своей собственности.

Здравствуйте никого никуда не выселяют у всех как была доля в этой собственности так и останется Спасибо за ваше обращение на наш сайт.

Здравствуйте! Никто никого не выселяет. Родители и ребенок собственники квартиры. Органы опеки могут заключить договор доверительного управления недвижимостью ребенка.

В соответствии с действующим законодательством, продавец обязан передать объект недвижимости покупателю без каких либо обременений: сервитут, ипотека, доверительное управление, арест и т.д. Чтобы проверить объект недвижимости, удаленный от места нахождения покупателя, лучше обратиться к профессиональным риэлторам либо юристам, которые и сделают соответствующие запросы.

По автомобилю - например, по VIN-коду:

http://vin.auto.ru

По недвижимости - запросить выписку из ЕГРП на предмет наличия обременений.

Очень сложно это сделать лучше самому все проверять и смотреть документы риэлторы как правило не включают такой пункт договора о чистоте сделки и возмещении ущерба, однако надо попробовать заставить включить такой пункт в договор.

Здравствуйте!По договору доверительного управления-может.

если Вы про доверительное управление имуществом, то это глава 53 ГК РФ

Подробнее ➤

Добрый день...

пишите вопрос своими словами и расшифровывайте..не надо никаких ссылок на посторонние сайты..тем более, что ссылки не активны

Здравствуйте! оформите договор доверительного управления имуществом.

никаким не гарантируете...однако изложите вопрос более развернуто

Оформить договор займа с залогом в качестве квартиры.

Когда надобность возникнет тогда подаете в суд и забираете залог-квартиру назад.

Договором доверительного управления имущества.

Добрый день.

В любой, главные признак действия договора является его регистрации, что означает - обязательства сторон возникают только после государственной регистрации сделки

передача недвижимости в доверительное управление, как и переход права собственности при продаже недвижимости, подлежит государственной регистрации. В силу прямого указания (ст. 1017 ГК РФ), несоблюдение формы договора, как и требования о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление, влечет недействительность договора.

Издается распоряжение руководителя муниципалитета о назначении доверительного управления имуществом недееспособного и оформляется договор доверительного управления имуществом недееспособного, который урегулирован ст.ст. 29, 38, 301-305, 1012-1026 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договором доверительного управления, либа аренды с правом субаренды.

Аренда - то что нужно. С налогами надо обсудить лично

Да, доверенность тоже нужна. Договор у вас со специализированной компанией, а реальные действия будет исполнять конкретное физическое лицо, которому вы выдаете доверенность.

По доверенности предпринимательской деятельности нет. Должен быть договор доверительного управления имуществом - ст. 1053 ГК РФ.