Оплачивая квитанции за услуги ЖКХ, собственники часто задаются вопросом — как формируются расходы на общедомовые нужды (ОДН) и нет ли здесь обмана. К сожалению, простого механизма, позволяющего проверить правильность начисления платежей, не существует, несмотря на насущную потребность общества в нем. На состоявшейся 14 апреля «Прямой линии» на эту тему высказался и президент РФ Владимир Путин, по словам которого «граждане должны иметь возможность проверить, за что и сколько они платят в системе ЖКХ». Сделать это, как уже было сказано выше, непросто, но можно.
Правовая инструкция 9111.ru расскажет, как должны оплачиваться коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в МКД, как потребовать от исполнителя услуг предоставления информации о правильности произведенных начислений и оптимизировать расходы.
Какими нормами регулируется оплата ОДН?
Предоставление коммунальных услуг осуществляется согласно Правилам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 года № 354). В соответствии с Правилами были разработаны рекомендации по расчету платы за коммунальные услуги и способу оформления квитанций за квартиру (см. Приказ Минстроя РФ от 29 декабря 2014 г. N 924/пр). Независимо от способа управления многоквартирным домом (ТСЖ, УК и др.) потребитель отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные в жилом или в нежилом помещении, и за услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (Письмо Минстроя России от 02.10.2015 N 31818-ОЛ/04). К последним относятся вода, водоотведение, тепловая и электрическая энергия.
В субъектах РФ утверждены нормативы потребления общедомовых коммунальных услуг. В отсутствие общедомовых счетчиков, оплата сверх этих показателей распределяется между жильцами и собственниками нежилых помещений пропорционально размеру общей площади помещений, о чем должно быть принято решение на общем собрании собственников помещений в МКД. Когда такое решение не принято, расходы на оплату этих услуг несет их исполнитель (п.44 Правил). Если им является ТСЖ, плата вносится не за счет его прибыли, как в случае с УК, а взимается с расходов жильцов на содержание и текущий ремонт дома, что обычно влечет снижение качества данных услуг. С 1 января 2017 года вступает в силу п.1 ч.2 ст.154 ЖК РФ, согласно которому плата за общедомовые коммунальные услуги должна войти в состав платы за содержание общего имущества. Таким образом, организации, осуществляющие управление МКД, будут обязаны отражать сверхнормативное потребление общедомовых коммунальных услуг только в соответствии с показателями счетчиков в строке «Содержание и ремонт жилого помещения».
Как запросить сведения о произведенных начислениях?
При составлении заявления о предоставлении информации можно соотносить свои требования с методическими рекомендациями по заполнению квитанции (см. Приказ Минстроя РФ от 29 декабря 2014 г. N 924/пр). Потребитель коммунальных услуг должен знать:
- объем коммунальных услуг на ОДН, приходящийся на соответствующее помещение в МКД;
- способ определения объема каждой коммунальной услуги;
- тарифы на все виды коммунальных ресурсов на единицу объема и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в расчете на 1 кв. м общей площади;
- суммарный объем коммунальных услуг в жилых и нежилых помещениях, используемый для расчета объема коммунальных услуг на общедомовое потребление в МКД;
- суммарный объем коммунальных услуг на ОДН, который определен исполнителем услуг в соответствии с Правилами, в том числе с учетом оснащенности МКД приборами учета.
Все эти данные, включая подробный расчет выставленных к оплате сумм с указанием формулы, которая была использована, собственник вправе потребовать у исполнителя. При необходимости можно запросить информацию: об установленных в доме КПУ, в том числе данные об их опломбировки и поверке; каким образом производится снятие показаний с КПУ; подключены ли нежилые помещения к КПУ и т.д.
Для того, чтобы проверить расчет, сделанный управляющей компанией, необходимо знать формулу и фактические значения, применяемые при начислении платы. Также в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 предоставляется информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и их стоимости, об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг, об использовании общего имущества в многоквартирном доме. Ответ на запрос в электронной форме не должен превышать 2 дня, в письменной — 20 дней.
Как оптимизировать расходы на ОДН?
Согласно Федеральному закону от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ «Об энергосбережении...» собственники помещений в МКД обязаны обеспечить оснащение таких домов приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии (п.5 Закона). Если такая обязанность не исполнена собственниками, счетчики устанавливаются принудительно ресурсоснабжающими организациями. Оплата установки таких счетчиков включается в строку «Содержание и ремонт жилого помещения» и производится потребителем услуг в рассрочку. При наличии в доме коллективного (общедомового) прибора учета исполнитель должен снимать показания приборов и заносить их в журнал учета показаний коллективных приборов учета. Требование ознакомиться с журналом должно выполняться в течение одного рабочего дня. Его данные хранятся 3 года.
Кроме того, Законом «Об энергосбережении...» предусмотрена возможность проведения энергетического обследования дома (п. ст. 15 Закона). В обязательном порядке энергоаудит проводится управляющей компанией в нескольких случаях:
- один раз в 5 лет - в отношении домов, сданных в эксплуатацию после вступления Закона «Об энергосбережении...» в силу, а также в отношении домов, прошедших реконструкцию либо капитальный ремонт;
- если сумма расходов УК за календарный год превысит 50 млн рублей.
В остальных случаях энергоаудит проводится в добровольном порядке по инициативе общего собрания собственников помещений в МКД за их счет. По результатам проведенных мероприятий дому присваивается класс энергоэффективности и оформляется паспорт энергоэффективности. Энергоаудит позволяет существенно сэкономить расходы на использование энергоресурсов каждым собственником помещений в жилом доме.
