Муниципалитет мешает исполнять ЗК РФ: не отдает в собственность земельный участок под МКД

Подавляющее большинство граждан, которые являются собственниками жилья, - это собственники квартир в многоквартирном доме. И один из самых популярных вопросов, стоящих для них на повестке дня, - это как приобрести в общедолевую собственность земельный участок под многоквартирным домом.

Чья собственность такой участок: граждан или государства? Как проходит раздел земельного участка под многоквартирным домом? Обратимся к нашей практике и на примере покажем, что происходит в России.

Изменение вида разрешенного пользования на землю под МКД

В отличие от других собственников, исходя из действующего законодательства, собственники жилых помещений в многоквартирном доме не ждут от местной администрации постановления о предоставлении земельного участка в собственность.

Такие собственники обращаются только за изменением вида разрешенного использования на землю, сразу после чего могут регистрировать свое право на земельный участок под многоквартирным домом в управлении государственной регистрации.

Однако в настоящее время участились случаи, когда местная администрация отказывает гражданам в этом вопросе.

Астраханская застройка - кладезь для парадоксов в землепользовании

Например, в Астрахани, где мы проводим юридическую практику, у собственников возникает ряд проблем в связи со сложившейся застройкой города. Это происходит оттого, что среди панельных новостроек встречаются старинные купеческие усадьбы.

Как это ни парадоксально, многоквартирным домом признается как дореволюционное строение «на два хозяина», которое расположено в общем дворе, так и двухсотквартирный многоэтажный монстр на центральной улице.

У собственников жилья в современных многоэтажках не стоит вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка, поскольку он изначально был отведен именно для такого строительства. Что же касается старых купеческих домов, то здесь ситуация обратная и названная проблема стоит очень остро.

За время существования таких строений в градостроительном законодательстве многое изменилось. Не раз и не два менялось назначение, которое имеет земля под многоквартирным домом. Кому принадлежит такой участок, зависит от градостроительных документов города.

Когда собственники жилплощади в МКД, которым 100 и более лет, хотят изменить вид разрешенного использования земельного участка под своим домом, они приходят в администрацию. Но тут возникают сложности. Приватизация земельных участков под многоквартирными жилыми домами старого типа — процесс не всегда простой.

«Многоквартирка» из двух квартир в зоне Ц-10

В нашу фирму обратилась гражданка Н. - собственница двух квартир в двухквартирном доме, которые принадлежат ей и ее сыну. По сегодняшнему законодательству такой дом уже считается многоквартирным. Следовательно, может быть оформлена общедолевая собственность на землю под МКД.

Мы обратились с заявлением в администрацию с просьбой изменить назначение использования земельного участка, однако получили отказ.

Местная власть указала, что земля, которая находится под домом гражданки Н., относится к зоне Ц-10 - т.е. зоне многофункционального использования территорий. Следовательно, изменить ее часть на землю малоэтажной многоквартирной жилой застройки невозможно. Возник юридический конфликт.

Противоречие в законодательстве и реализации градостроительного плана

Российское земельное законодательство на федеральном уровне закрепляет за собственниками МКД получение земли под этим домом также в собственность. Но на местах возникают подобного рода нестыковки, когда муниципальная власть не согласна менять назначение земельного участка.

Ситуация с гражданской Н. не была единичной. И, вероятно, поэтому администрация внесла в местные Правила по землепользованию следующие изменения: если земельные участки были предоставлены под такие дома ранее или само право на такие дома были получены ранее самих Правил, то изменение назначения земельного участка возможно.

Используя изменения в Правилах в нашу пользу мы обратились в администрацию в новом порядке.

Если и далее последует отказ, то такое решение – с учетом данного изменения – будет обжаловано в суде.

Отказы администрации в изменении вида разрешенного использования на землю под МКД создают неприятный прецедент как таковой. Получается, что решение муниципального органа власти ставит в тупик исполнение положений федерального законодательства.