Как обезопасить себя от некомпетентных строителей

Строительный договор

В связи с обильной застройкой мегаполисов поговорка «вовремя не построишь, так все дело расстроишь» приходится как нельзя кстати. Обезопасить себя от сорванных сроков выполнения работ и некомпетентных строителей помогут образцы строительных договоров.

Что такое строительный договор?

Договор на строительные работы – документ, обязующий строительную компанию в определенный срок исполнить работы, оговоренные с заказчиком. Заказчика, в свою очередь, строительный договор обязует создать необходимые условия для выполнения задач, принять выполненную работу и уплатить цену, указанную в договоре.

Строительный договор подразумевает под собой:

• капитальное строительство,

• реконструкцию,

• капитальный ремонт действующего сооружения,

• монтаж,

• демонтаж,

• пусконаладочные и другие, связанные напрямую со строящимся объектом, работы.

Объектом строительства по договору является отдельно стоящее строение, вид или комплекс работ, на постройку/осуществление которых составляются проектная документация и смета. Проектная документация (проект) устанавливает объем и состав работ, а также критерии их оценки. Исходя из проектной документации строительная компания (в договоре – подрядчик) составляет смету затрат, которая вступает в силу после согласования ее заказчиком.

Стороны строительного договора

В договоре на строительные работы сторонами являются заказчик и подрядчик. Как заказчик в договоре может выступать любой субъект гражданского права РФ. Подрядчиком в строительном договоре может быть только юридическое или физическое лицо, имеющее лицензию на осуществление строительных работ.

Особенность договора на проведение строительных работ – возможность заказчика, обоснованная договором поручения (ст. 749 ГК РФ), привлечь инженерную организацию к содействию в проведении строительных работ. Полномочиями инженерной организации могут выступать:

• контроль над проведением строительных работ,

• предоставление указаний для строительной компании.

Привлечение инженерной организации чаще всего обусловлено некомпетентностью заказчика в области строительства.

Начисление неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения подрядчиком обязанностей по строительному договору

Чаще всего судебные тяжбы по договору на строительство связаны с несвоевременной сдачей объекта и ненадлежащим исполнением работ.

Важно! Начисление и взыскание с подрядчика штрафа (неустойки) возможны только при условии, что данная санкция прописана в договоре о проведении строительных работ.

Обращаясь в суд с требованием взыскать со строительной компании неустойку, заказчик обязан представить доказательства о неисполнении/некачественном и несвоевременном исполнении поставленных задач подрядчиком. Доказательствами, подтверждающими наличие нарушения, могут быть:

• акты приема/передачи,

• переписка подрядчика и заказчика,

• заключения экспертов.

Все споры, связанные с договором о строительстве, рассматриваются в арбитражном суде.

Чтобы обезопасить себя от непредвиденных ситуаций, воспользуйтесь образцом договора на строительные работы.

Образец договора строительства

г. Москва «__» 201__ г.

... (наименование организации), именуемый впоследствии «Заказчик», в лице..., ... (должность, Ф.И.О.), действующего на основании..., с одной стороны, и... (наименование организации), именуемый в дальнейшем «Подрядчик», в лице..., ... (должность, Ф.И.О.), действующего на основании..., с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

Подрядчик обязуется на свой риск выполнить по заданию Заказчика с использованием своих материалов (материалов Заказчика), а Заказчик обязуется принять и оплатить работу, согласно проектной документации (Прил. 1) и смете (Прил. 2).

2. Цена договора

2.1. Цена договора определяется по проектно-сметной документации (Прил. 1 и Прил. 2).

2.2. Цена договора может быть изменена вследствие инфляции с обоюдного одобрения сторон.

2.3. Оплата затрат, связанных с повышением цены договора, осуществляется Заказчиком в порядке, предусмотренном п. 3 настоящего договора.

3. Условия оплаты

3.1. Оплата по настоящему договору производится (единовременно/поэтапно).

3.2. Форма оплаты (платежное требование, платежное поручение, аккредитив и т. п.).

3.3. Окончательный расчет по договору производится Заказчиком не позднее 30 дней после полного окончания работ, включая устранение выявленных в процессе приемки недостатков.

4. Сроки исполнения

4.1. Подрядчик выполнит работы, предусмотренные разделом 1 настоящего договора, в сроки, установленные календарным планом работ в проектной документации (Прил. 1).

4.2. Заказчик оплатит выполненные Подрядчиком работы в следующие сроки: ...

4.3. Срок действия договора: начало...; окончание...

5. Обязательства сторон

5.1. Подрядчик обязан:

5.1.1. Своими силами и средствами выполнить все работы в объеме и в сроки, предусмотренные календарным планом работ, и сдать работы Заказчику в состоянии, соответствующем проектной документации.

5.1.2. Поставить на объект необходимые материалы, конструкции, комплектующие изделия согласно проекту и осуществить их приемку, разгрузку, складирование и хранение.

5.1.3. Информировать Заказчика о заключении договоров субподряда со специализированными организациями, привлекаемыми для выполнения работ по настоящему договору, и обеспечивать контроль за ходом выполняемых ими работ.

5.1.4. Обеспечивать выполнение необходимых мероприятий по технике безопасности, пожарной безопасности и охране объекта.

5.1.5. Осуществить страхование объекта.

5.2. Заказчик обязан:

5.2.1. Передать Подрядчику объект в объеме и в сроки, установленные календарным планом работ.

5.2.2. Оплатить Подрядчику работу, предусмотренную разделом 1 настоящего договора, в размерах и в сроки, установленные договором.

5.2.3. Принять объект в течение двух недель с даты получения письменного уведомления Подрядчика.

6. Ответственность сторон

6.1. За нарушение сторонами сроков исполнения обязательств по договору виновная сторона уплачивает другой стороне неустойку в размере % цены договора за каждый день просрочки.

6.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон иных обязательств по настоящему договору виновная сторона возмещает другой стороне убытки, включая упущенную выгоду.

6.3. Уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

7. Действие непреодолимой силы

7.1. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за задержку, недопоставку или невыполнение обязательств по настоящему договору, обусловленных обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.

7.2. Свидетельство, выданное соответствующей торговой палатой или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

7.3. Сторона, которая не исполняет своего обязательства, должна дать извещение другой стороне о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по договору.

7.4. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении 1 (одного) последовательных месяцев и не обнаруживают признаков прекращения, настоящий договор может быть расторгнут Заказчиком и Подрядчиком путем направления уведомления другой стороне.

8. Порядок разрешения споров

8.1. Все разногласия и споры, возникающие между сторонами по настоящему договору или в связи с ним, разрешаются путем письменных переговоров между сторонами.

8.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в арбитражном суде в установленном законодательством порядке.

9. Порядок изменения и дополнения договора

9.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.

9.2. Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон либо по основаниям, предусмотренным действующим на территории Российской Федерации гражданским законодательством, с возмещением понесенных убытков.

9.3. Заказчик вправе расторгнуть договор в следующих случаях:

– задержка Подрядчиком хода работ по его вине, когда срок их окончания, установленный в договоре, увеличивается более чем на 1 месяц;

– снижение качества работ, предусмотренных проектом, в результате нарушения Подрядчиком условий договора.

9.4. Подрядчик вправе расторгнуть договор в следующих случаях:

– при остановке Подрядчиком выполнения строительно-монтажных работ по причине, не зависящей от Подрядчика, на срок, превышающий один месяц;

– при уменьшении стоимости работ более чем на... % в связи с внесением Заказчиком изменений в проектную документацию;

– при утрате Заказчиком возможности дальнейшего финансирования строительства.

9.5. При расторжении договора по совместному решению Заказчика и Подрядчика незавершенное строительство передается Заказчику, который оплачивает Подрядчику стоимость выполненных работ в объеме, определяемом проектной документацией (Прил. 1).

9.6. Сторона, решившая расторгнуть договор, направляет письменное уведомление другой стороне.

10. Прочие условия

10.1. Срок гарантии нормальной работы объектов и входящих в него инженерных систем, оборудования, материалов и работ устанавливается продолжительностью 12 месяцев с момента подписания сторонами акта о приемке объекта, за исключением случаев преднамеренного повреждения его со стороны третьих лиц.

10.2. Если в период гарантийной эксплуатации обнаружатся недостатки, которые не позволят продолжить нормальную эксплуатацию объекта до их устранения, то гарантийный срок продлевается на период устранения недостатков. Устранение недостатков осуществляется Подрядчиком за свой счет.

10.3. Наличие недостатков и сроки их устранения фиксируются двусторонним актом Подрядчика и Заказчика.

10.4. Если Подрядчик в течение срока, указанного в акте обнаруженных недостатков, не устранит недостатки в выполненных работах, включая оборудование, то Заказчик вправе устранить недостатки силами другого исполнителя с оплатой затрат Подрядчиком.

10.5. При отказе Подрядчика от составления или подписания акта обнаруженных недостатков для их подтверждения Заказчик назначает квалификационную экспертизу, которая составит соответствующий акт по фиксированию недостатков и их характера, что не исключает право сторон обратиться в арбитражный суд по данному вопросу.

10.6. Подрядчик не имеет права продать или передать проектную документацию на строительство объекта или отдельной его части никакой третьей стороне без письменного разрешения Заказчика.

10.7. Ущерб, нанесенный в результате строительства объекта третьему лицу по вине Подрядчика, компенсируется подрядчиком, а по вине Заказчика – Заказчиком. Подрядчик во всех случаях принимает срочные меры по ликвидации нанесенного ущерба, даже тогда, когда соответствующие затраты несет Заказчик.

10.8. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

10.10. Другие условия по усмотрению сторон

11. Юридические адреса и платежные реквизиты сторон

От Заказчика:

Генеральный директор

Фамилия И. О.

м.п.

От Подрядчика:

Генеральный директор

Фамилия И. О.

м.п.