Как правильно заплатить налог на доход от продажи недвижимости?

Налоги растут, и время, когда собственники могли продавать свою недвижимость, не задумываясь о налоговых последствиях, прошло. Планируя продажу, собственнику стоит рассчитать сумму, которую он должен будет заплатить в качестве налога на доходы физических лиц.

1. Когда налог не выплачивается и декларация не подается?

Если Вы получили доход от продажи принадлежащей Вам недвижимости, Вы не должны платить налог, если:

(1) имущество находится в Вашей собственности 5 и более лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) либо

(2) имущество находится в Вашей собственности 3 года и более, если

-оно приобретено Вами на основании договора дарения (даритель должен быть членом семьи или близким родственником), договора пожизненного содержания с иждивением, в порядке приватизации или получено по наследству (наследодатель был членом семьи или близким родственником) (п. 3 ст. 217.1 НК РФ);

-Ваше право собственности на имущество зарегистрировано до 01.01.2016 г. – вне зависимости от оснований приобретения.

Минимальные предельные сроки владения недвижимым имуществом рассчитываются с даты регистрации права собственности на него.

2. Как определить момент приобретения недвижимости?

По общему правилу – датой приобретения объекта недвижимости является дата регистрации права собственности на него, указанная в выписке из ЕГРН (либо в свидетельстве о праве собственности).

Если квартира приобретена взамен освобожденного жилого помещения в порядке реализации программы реновации, срок нахождения в собственности освобожденного жилого помещения или доли (долей) в нем включается в расчет минимального предельного срока владения недвижимостью (абз.2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Если недвижимое имущество подвергалось реконструкции или перераспределению (например, объединялись или разделялись земельные участки) таким образом, что появились новые объекты права (изменились кадастровые номера, площадь, конфигурация и другие характеристики объекта), минимальный срок владения таким имуществом начинает течь заново.

3. Как снизить налоговую базу?

Сумма налога для налоговых резидентов составляет 13% от налоговой базы.

Налоговая база – это сумма дохода, полученного от продажи имущества, то есть, по общему правилу, цена по договору.

В прошлом у продавцов был большой соблазн снизить размер налога, указав в договоре более низкую цену чем та, по которой недвижимость была фактически продана. Эта лазейка давно закрыта: если в договоре купли-продажи недвижимости указана цена н иже 70% от кадастровой стоимости имущества, то налоговая база составляет 70% от кадастровой стоимости.

Тем не менее, налогоплательщик может снизить налоговую базу, а следовательно, сумму налога, не нарушая никаких законов. Для этого применяются налоговые вычеты.

Вариант 1. Налоговый вычет 1.000.000,00 руб. предоставляется при продаже недвижимого имущества (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для применения этого налогового вычета не требуется никаких доказательств.

Вариант 2. Налоговый вычет в размере фактических расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Фактические расходы должны быть документально доказаны.

Этот вычет может быть применен и продавцами реконструированных домов, квартир, перераспределенных земельных участков. Несмотря на то, что реконструированное помещение или перераспределенный земельный участок становятся новыми объектами недвижимости, расходы по их приобретению до реконструкции (перераспределения) могут быть учтены при налогообложении пропорционально новой площади объекта.

Вариант 3 Налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для ИЖС, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. Налоговый вычет предоставляется в размере не более 2.000.000,00 руб. и только один раз.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:

-договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, - при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем;

-договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;

-договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);

-документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем, - при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для ИЖС, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

-документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Трудности могут возникнуть с земельным участком, на котором пока нет жилого дома, но который предоставлен для строительства. Для того, чтобы определить, предоставлен ли участок для строительства, необходимо учитывать категорию и разрешенное использование земельного участка (по классификатору 2014 г. с актуальными изменениями). Вместе с этим подп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ установлено, что при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на жилой дом.

Вариант 4 Налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для ИЖС, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) указанных выше кредитов. Налоговый вычет предоставляется в размере не более 3.000.000,00 руб. и только один раз.

При применении данного налогового вычета необходимо доказать не только приобретение жилой недвижимости и земельного участка, но и приложить копии договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.

4. Есть ли льготы для пенсионеров и ветеранов?

Льгот нет, но в соответствии с п. 10 ст. 220 НК РФ у налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством РФ, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.

Пенсионер вправе предъявить суммы налогового вычета к возврату, если в предшествующие три налоговых периода он выплачивали НДФЛ по ставке 13%.

5. Что делать с долями?

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Прежде чем совершать сделку с недвижимостью, необходимо оценить все расходы, связанные с ней. В настоящее время это не только затраты на оформление прав, юридическое сопровождение, но и расходы, связанные с налогообложением.