Развод и ипотека – что нужно знать?

Можно ли разделить ипотечную квартиру? Можно, но есть нюансы.

Ипотечная квартира — это сама квартира + ипотека (долг перед банком на много лет вперед). Раздел ипотечной квартиры возможен тогда, когда квартира оформлена только на одного из супругов или когда квартира оформлена сразу на двоих, но в документах не выделены доли (не написано, что у вас, например, 1/2 в праве собственности). Если вам уже принадлежит 1/2 в праве, то делить уже нечего. Все и так поделено.

Варианты раздела:

• получить деньги,
• получить метры.

Раздел и ипотека

Важно знать, что какой бы вариант раздела имущества вы не выбрали, вы все равно будете связаны долговыми отношениями с банком, если вы созаемщик по кредитному и/или поручитель.

Раздел ипотечного долга не происходит в привычном нам понимании раздела долгов, так как нельзя внести изменения в кредитный договор на основании решения суда о разделе имущества. Банку будет все равно на такой раздел, так как у банка есть кредитный договор с вами и/или договор поручительства.

Если вы не созаемщик и не поручитель (ну как-то так вам повезло) и вы выбираете деньги, то вы не будете должны банку по ипотеке.

Если вы созаемщик и/или поручитель, то после раздела все равно будете должны банку, в том числе и том случае, когда вы выбрали деньги.

Делим квартиру и получаем деньги

Когда семья распадается, то обычно кто-то один хочет забрать квартиру и продолжать выплачивать ипотеку, а второй согласен получить компенсацию в обмен на отказ от права собственности.

Компенсация — это 1/2 рыночной стоимости, но если мы говорим о еще не до конца выплаченной квартире, то компенсация — это 1/2 от всех уже выплаченных платежей по кредиту (первый взнос + все платежи, включая проценты).

Когда вы выбираете деньги, ваше право собственности прекращается раньше, чем вы фактически получите деньги. Это означает, что решение суда вступит в силу, а ваш бывший (или бывшая) может не сразу заплатить вам компенсацию — и тогда вы будете в общем порядке бегать по приставам в поисках имущества вашего должника.

Все бы было не так плохо, но вся эта система работает до тех пор, пока бывший (или бывшая), которому осталась квартира с ипотекой, не перестанет по ней платить. А вот что будет, если перестанет? Помните: чуть выше я писал, что обязательство по возврату долга банку того, кто выбрал деньги, сохраняется?

А это означает, что если выплаты по ипотеке прекратились, то банк будет требовать возврата долга со всех, в том числе и с того, кто выбрал деньги (и не имеет права собственности на квартиру).

Если тот, кто выбрал деньги, в такой ситуации заплатит долг банку, то на квартиру он право уже не получит + свою компенсацию он так и не получил + все то, что он заплатит (долг банку), повиснет мертвым грузом, так как если бывший супруг не заплатил вам ту компенсацию, то и все остальное не заплатит.

Еще один минус в погашении такого долга — прекращение ипотеки. Ситуация очень грустная, но из нее есть выход. Если кратко, то не следует торопиться платить банку. Надо немного подождать. Есть смысл не гасить долг, а выкупить закладную (сохранится ипотека и процесс будет управляемым). Подробнее: ****.com%2Ftv%2FBznOxbEgZqT%2F%3Futm_source%3Dig_web_copy_link">Подробнее ➤.

В некоторых случаях ситуацию можно повернуть так, что именно вы, как человек, выбравший деньги, получит свои деньги, а тот, кто выбрал квартиру и прекратил выплаты, останется на улице.

Делим квартиру и получаем метры

Если же вы оба претендуете на квартиру, то вы получаете свою 1/2 в праве и долг выплачиваете вместе до конца. Тут все ожидаемо и предсказуемо. Вместе с тем, вы продолжаете быть солидарными должниками, что означает, что вы не сможете разделить платежи на свои и не свои. То есть если ежемесячный платеж 20 000,00 руб., а вы внесли 10 000,00 руб., а второй не внес свои 10 000,00 руб., то это будет означать просрочку. Банку неважно, кто и вас вносит. Банку нужно 20 000,00 руб. в назначенный день.

Приходите на консультацию. Узнайте все нюансы ипотеки до того, как примете решение о получении кредита или о погашении кредита, чтобы знать, как все это устроено и где может быть опасность или как можно повернуть ситуацию в свою пользу.

Адвокат Докин Юрий

+7 (921) 916-24-00 WhatsApp