Всем доброго времени суток! Жилье, на так называемом вторичном рынке, чаще всего дешевле новостроек. Однако, приобретение жилья на вторичном рынке связано с определёнными рисками, особенно если продавец квартиры - семья с несовершеннолетними детьми.
Полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ при рассмотрении спора, связанного с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.
Суть спора
Женщина, проживающая в Челябинской области, решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из ребятишек принадлежало по 1/3 доли.
Как и положено, перед продажей, женщина получила письменное согласие органов опеки, которое содержало условие: квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат так же по 1/3 доли. Сообщить о покупке необходимо было в течение месяца после продажи жилья.
Купля продажи квартиры состоялась, новая собственница полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье, однако пожить в новой квартире ей не удалось.
Права детей нарушены
Прежняя владелица, вопреки взятых на себя обязательств: не приобрела на детей новую квартиру, то есть нарушила прописанное в разрешении условие.
Отдел опеки и попечительства потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, нарушающей требования закона.
Аргументы покупательницы
Покупательница жилья утверждала в суде, что разрешение опеки на сделку незаконно, так как в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.
Кроме того: при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей и не проинформировали покупательницу о том, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.
Суд первой инстанции
Городской суд полностью согласился с доводами опеки: удовлетворил иск, признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней собственницы и ее детей. Ну а женщине, так и не ставшей полноправной собственницей квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.
В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки.
Апелляция
Челябинский областной суд отменил решение суда первой инстанции и принял новое решение: отказав опеке, обосновав своё решение следующими доводами:
- то что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным.
- сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет.
При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.
Позиция Верховного суда (дело № 48-КГ 18-1)
Опека дошла до Верховного суда РФ, который изучив материалы спора с выводами областного суда не согласился, указав на следующие моменты:
- Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса. В этой статье не установлены основания недействительности, эти основания предусмотрены в ст. 168 "Сделка, противоречащая закону" и статье 173.1 "Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана".
- Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят.
- Первая инстанция не сослалась ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась.
- Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности.
- Апелляция не приняла во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления.
- Нет доказательств соблюдения прав детей: того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах.
Спор отправлен на пересмотр.
Что необходимо знать потенциальному покупателю жилья
- Квартира с долей несовершеннолетнего не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства: оформлением такого разрешения, как и подготовкой документа, подтверждающего, что ребенок получил в собственность долю в новой недвижимости, занимается продавец.
- Разрешение органов опеки и документ, подтверждающий получение ребенком доли в новой недвижимости, — два документа, которые вы необходимо попросить у продавца квартиры (для своего спокойствия).
- Отсутствие этих документов и даже допущенные в них ошибки чреваты неприятностями — в первую очередь для покупателя: они являются поводом для признания сделки недействительной. В результате чего все вернется к исходному состоянию: квартира уйдет обратно к продавцу, выплаченные за нее деньги — к покупателю. Только квартиру вам придется отдать в любом случае, а деньги, вероятнее всего, будут возвращаться частями и не так быстро, как хотелось бы.
- Обязательно проверьте, что фамилия, имя и отчество ребенка, указанные в его свидетельстве о рождении или паспорте, совпадают с данными в выписке из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости).
- Удостоверьтесь, что новая доля ребенка не уступает старой по площади и другим качественным характеристикам. Также органы опеки могут указать и сроки, в которые должно быть приобретено новое жилье для ребенка.
Приобретение недвижимости - ответственный шаг, поэтому будьте внимательны при совершении сделки: лучше потратить время при оформлении сделки, чем в последствии доказывать свою правоту в суде. Благодарю за внимание!
Использован источник:
https://rg.ru/2020/02/24/verhovnyj-sud-raziasnil-na-chto-obrashchat-vnimanie-pri-pokupke-vtorichki.html
Вам так же могут быть полезны публикации:
Что делать владельцам квартиры, которые не могут жить вместе: позиция Верховного суда
Подробнее ➤/
Госдума одобрила законопроект, обязывающий разведённых родителей обеспечить ребёнка жильём
Подробнее ➤
77.1к
