Как безопасно купить квартиру. Разъясняет профессиональный риелтор. Часть 3

В первой части цикла статей мы подробно разбирали вопросы подбора квартиры и проведения переговоров

https://www.9111.ru/questions/777777777803052/

Во второй части были разобраны вопросы анализа документов на приобретаемую квартиру и стратегии проведения сделки

https://www.9111.ru/questions/777777777803052/

В третьей части рассмотрим непосредственно проведение сделки.

В качестве типичной ситуации мы выбрали сделку средней степени тяжести, когда квартира в прямой продаже а покупатель использует целевую программу "Молодежи - доступное жилье".

Учитывая что сделка по времени растянута, ее физически невозможно провести на следующий день после просмотра, отношения с собственником необходимо закрепить предварительным договором купли-продажи, и внести предоплату за квартиру. Важный вопрос - тип предоплаты.

Аванс или задаток. В чем различие?

Многие агенты настаивают на авансе в агентство. Я категорически против этой схему, и вот почему: на основании статьи 487 ГК РФ аванс это всегда возвратная сумма, т.е. независимо оттого, кто откажется от исполнения предварительного договора, Продавец вправе просто вернуть сумму ранее внесенного аванса и все, на этом его ответственность заканчивается. Статья предусматривает возможность начисления процентов и неустоек за неисполнение обязательства, но даже по суду, эта сумма будет копеечная. Тем более при внесении аванса в агентство, юридическое лицо точно не захочет нести ответственность за действия или бездействие продавца и никакой ответственности на нем не будет.

Задаток регламентирован статьями 380 и 381 ГК РФ. Если вкратце, то в случае отказа Покупателя от совершения сделки сумма задатка не возвращается, в случае отказа Продавца - сумма задатка возвращается в двойном размере. Соответственно, принимая задаток, Продавец понимает, что в случае отказа он вернет не только полученные от Покупателя деньги, но еще и из своего кармана доплатит такую же сумму. Такая мера очень действенна, и ограждает стороны от необдуманных поступков и наплевательского отношения к своим обязательствам.

Опять таки - это мое личное мнение, основанное на многолетнем опыте работы, вы же вправе сами решать как оформлять предварительный договор купли-продажи.

Подготовка к сделке.

Итак, задаток внесен. Следующим шагом собираем от собственника документы по списку, делаем скан-копии. Важный нюанс: документы именно сканируются, очень важно следить за качеством сканирования - черные полосы, "размытые" уголки документов, неразборчивые печати - все это может стать основанием чтобы "завернуть" документы. После сканирования документы "пакетно компилируются", т.е. каждый документ оформляется отдельным файлом распределенным по порядку нумерации страниц. Например файл "договор купли-продажи" содержит 4 листа договора, и в файле они расположены именно по порядку. Если вы просто отправите 20-30 отсканированных листов в хаотичном порядке, в надежде что там как-нибудь разберутся в этой документальной чехарде - поверьте, никто разбираться не будет.

После отправки документов ждем одобрения. Просто ждем. Если что-то пойдет не так - с вами свяжутся, скажут что и ка надо исправить.

Как только пришло одобрение - назначается день сделки. Вы и собственник приходите в центр доступного жилья, к этому времени там уже подготовлен договор купли-продажи. Договор необходимо проверить самым внимательным образом! Прежде всего хоть в ЦДЖ, хоть в банке, хоть у нотариуса работают люди! Они могу ошибиться. Притом ошибка может быть где угодно. Крайне важно проверить платежные реквизиты, на которые будут переводиться кредитные деньги Центра доступного жилья - одна ошибка в номере счета и есть шанс, что деньги получит абсолютно посторонний человек а не продавец, кредит уже будет висеть на вас, а продавец потом через суд докажет, что денег он не получал. Просто предъявит выписку по счету, и этого будет достаточно. Так же важно учесть, что в договоре указывается четкий порядок взаиморасчетов - сумма задатка, сумма собственных денежных средств и сумма займа, предоставляемого ЦДЖ.

Если все в порядке - подписываете договор купли-продажи. После этого вы едете в банк и вносите свои собственные денежные средства в ячейку или на аккредитив. Что лучше и в чем различие, напишу в следующей статье.

Как только деньги внесены, берем полный пакет документов и с ним едем в МФЦ, подавать договор на регистрацию. До подачи оплачиваем госпошлину в размере 2000 рублей (стоимость указана на 29.02.2020, в дальнейшем может измениться), у сотрудников МФЦ обязательно спрашиваем на какие реквизиты вносить - ошибка в реквизитах ведет к тому, что ваше заявление на регистрацию не будет рассмотрено.

После подачи на регистрацию остается только ждать. В заявлении на регистрацию в правом верхнем углу есть уникальный номер, по которому на сайте росреестра можно отслеживать ход выполнения регистрации.

В среднем регистрация занимает 5-8 рабочих дней.

Когда вы получили зарегистрированные документы, радоваться очень хочется, потому что уже вы значитесь правообладателем, а по-простому хозяином квартиры, но этой еще не финал истории. Снова едете в банк, куда вносились собственные денежные средства. Продавец пишет расписку о том, что данные деньги он получил (имеется ввиду сумма задатка и собственных денежных средств, без учета ипотечного займа). Далее продавец либо получает доступ к ячейке либо исполняется аккредитив (смотря как вы делали).

Следующий шаг: с зарегистрированным договором купли-продажи, со свежей выпиской из ЕГРН, в которой вы значитесь правообладателем, с распиской от продавца вы снова едете в ЦДЖ, и подаете туда эти документы.

В течение 5 рабочих дней эти документы проверяются, и если все в порядке в банк дается команда на разблокировку счета и перевод суммы ипотечного займа на счет Продавца. Таким образом производится полный расчет с продавцом.

Акт приема-передачи

Заключительный этап сделки - это акт приема передачи. Здесь все довольно просто. Важно проконтролировать оплату коммунальных услуг, для этого идем в ТСЖ (жилконтора, где что) и просим справку об отсутствии задолженности. То же самое запрашивает по свету, газу и иным платежам, которые могут быть.

Далее проверяем саму квартиру. Как вы помните, предварительным договором было предусмотрено, что собственник обязуется оставить в квартире и в каком состоянии.

Если все хорошо - подписываем акт приема-передачи, жмем друг другу руки.

Теперь по-настоящему можно радоваться! Вы стали владельцем квартиры! И да, это уже не сон и не мечта, а ваша квартира.

В целом, схема приведенная в данном цикле статей, применима и для других ситуаций, с субсидиями, ипотекой банка, маткапитала и т.д. Безусловно, различия есть, но они не столь значительны. Каждая ситуация по-своему уникальна, но схема всегда одна.

В заключительной, четвертой части, я расскажу о нюансах проведения сделок: в частности в чем различие ячейки от аккредитива, когда лучше подписывать акт приема-передачи, какие банки лучше выбирать, какие риски при сделках с участием несовершеннолетних детей, о необходимости нотариального удостоверения сделок и некоторых других нюансах.

До новых встреч))))