Как обезопасить аренду?

С вас могут взыскать арендные платежи даже после окончания договора аренды

Как так? Достаточно не подписать акт передачи арендованного имущества.

Почему так? Пункт 2 ст. 621 ГК РФ: "Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок" (статья 610).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Есть ещё постановление Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»:

Пункт 66: «Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ)».

Такой подход был ещё даже в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

На что обратить внимание?

Как в договоре установлен способ передачи арендуемого имущества обратно арендодателю (общее правило – по акту приёма-передачи, подписанному обеими сторонами) (655 ГК РФ).

А что, если нет акта?

Арендодатель может потребовать уплаты арендных платежей после фактического окончания договора аренды. За всё время (в пределах исковой давности).

Определение ВС РФ по делу № 310-ЭС 19-26908 от 19.05.2020 показало, что так можно. Вплоть до кассации. Арендатор пользовался 3 года назад имуществом, а арендодатель «очнулся» и взыскал 3 979 500 рублей!

В своём определении ВС РФ постановление, которым взысканы деньги, отменил, в иске о взыскании арендной платы отказал как суды 1 и 2 инстанции.

И правильно! Почему?

Обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Как так вышло, что смогли взыскать в кассации, хоть потом и отменили эту глупость?

 Арендатор письменно не уведомил арендодателя об окончании срока договора аренды.

 Арендатор и арендодатель не составили акт приёма-передачи имущества.

А как доказать, что отношения прекращены?

Как указал ВС РФ:

1. Есть документальное подтверждение постановки целей аренды и достижения целей аренды (как по мне, звучит странно…).

2. Арендодатель долгое время не требует внести арендные платежи.

А что не подтвердит возврат имущества Арендодателю?

Дальше будет немного судебной практики, которая может помочь вам выиграть дело, подкрепив свою позицию хорошими судебными актами.

1. Односторонним актом Арендатора о возврате (односторонние акты та ещё проблема)

1.1. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 01.09.2016 № 306-ЭС 16-3858 по делу № А 55-28556/2014.

1.2. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.10.2018 № Ф 02-5183/2018 по делу № А 19-990/2018.

1.3. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.07.2017 № Ф 05-21415/2016 по делу № А 41-1815/16.

1.4. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.12.2016 № Ф 06-15948/2016 по делу № А 65-987/2016.

2. Показания свидетелей (свидетелям оппонента вообще верить нельзя)

2.1. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.08.2017 № Ф 04-2599/2017 по делу № А 45-18081/2016.

2.2. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.02.2018 № Ф 07-1110/2018 по делу № А 05-7023/2017.

2.3. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.05.2017 № Ф 09-1706/17 по делу № А 47-1705/2016.

3. Односторонний актом арендодателя о вскрытии помещения и его освобождении от имущества арендатора (очевидно, но бывают злоупотребления)

3.1. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.12.2016 № Ф 06-14388/2016 по делу № А 65-5954/2016.

Подробнее ➤

Данная статья является моим авторским произведением. Затронутые в ней темы являются идеей автора, и их использование возможно только с его согласия. Копирование или распространение другим образом моей публикации возможно только с согласия автора. Опубликование ее на сайте 9111 и legaltroubleshoot66осуществлено лично мной с согласия владельцев сайта. Жду ваших отзывов на мою публикацию, вопросов для обсуждения.