Аренда нежилых помещений
Один из самых острых вопросов, по которому эксперты предрекают большое количество судов — это аренда помещений представителями бизнеса. Здесь существуют два ключевых вопроса, которые могут привести к спорам: необходимость оплаты аренды на период, когда работа арендатора (например, ресторана) была под запретом, а также возможность снижения размера арендной платы. Причем самым важным становится вопрос, в каких случаях противовирусные меры можно считать форс-мажором.
Верховный суд увидел, что сейчас существуют обстоятельства непреодолимой силы, но сделал важное замечание: форс-мажор если он и есть, то только не для всех, отмечает Саунин. И конкретный суд в каждой ситуации пусть разбирается в деталях.
Главное, что высшая судебная инстанция специально одобрила основание для освобождения от ответственности. «Например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения», — объясняет он.
Как разъяснил ВС РФ, значительное снижение размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения может освободить это предприятие от ответственности за неисполнение обязательства, рассказывает Алексеев. Как можно думать, это касается и неоплаты в срок по договору аренды. Логика суда такова, что в этом случае любой участник гражданского оборота не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами.
Исходя из этой логики, если для закрытого кафе или магазина сохранилась принципиальная возможность работы на вынос или доставку и они этой возможностью не воспользовались, суд может не принять во внимание «снижение» прибыли, а вернее ее полное отсутствие, отмечает он.
Но у этой логики может быть и обратная сторона: имеет ли арендодатель право получать доход от помещения, использование которого в текущих условиях невозможно в принципе и которое он сегодня никому бы не смог сдать в аренду, а если бы и смог — то на совсем других условиях? Ведь если вчера арендатор мог чуть ли не гордиться очередями у входа, толпами у барной стойки или в торговом зале, сегодня в ресторане мы можем использовать только кухню, а в магазин может войти не больше, скажем, десяти человек независимо от того, насколько предприимчивым будет арендатор, рассуждает Алексеев.
Возможно, в этом случае будет уместным говорить о так называемом «существенном ухудшении условий пользования» помещением по не зависящим от арендатора обстоятельствам и требовать уменьшения арендной платы. Ведь строго говоря, арендатор платит арендодателю не за то, что он «перебивается» заказами на доставку, а за полноценное использование помещения по назначению, добавляет он.
Все опрошенные эксперты так или иначе указали на, вероятно, важнейшую позицию в разъяснениях Верховного суда: при рассмотрении каждого конкретного спора суды должны определить, стали ли противовирусные ограничения форс-мажором для конкретного случая и были ли предприняты все необходимые меры для преодоления сложившейся ситуации.
Например, в ситуации с возможной переквалификацией кафе на работу с доставкой суд должен разбираться в каждой конкретной ситуации, объясняет адвокат МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова.
Нельзя сказать в общем: кто-то объективно может переориентироваться на доставку, кто-то нет. У кого-то доставка функционировала и до введения ограничений. На днях одна из известных сетей кофеен объявила, что она хоть и работает на доставку, но от использования части помещений ей все равно придется отказаться, приводит пример она.
Однако Верховный суд дал несколько революционное разъяснение касательно неисполнения денежного обязательства (например, по уплате арендной платы), уточняет Чумаченко.
Так, согласно разъяснению ВС РФ, если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, введением режима самоизоляции, то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
При этом освобождение от ответственности допустимо лишь в случае, если любой разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения), отмечает он.
Таким образом, добросовестный арендатор, который не может использовать помещение в тех целях, для которых оно было арендовано, должен быть освобожден полностью или в части от уплаты арендных платежей за соответствующий период, отмечает адвокат МКА Sed Lex Вера Ефремова.
Арендодатель, в свою очередь, не сможет взыскать убытки, понесенные им в связи с неоплатой аренды, с арендатора. Как вариант, арендодатель сможет попробовать взыскать убытки с органов власти субъекта РФ, если докажет, что ограничительные меры были незаконными, поясняет Ефремова.
Уменьшение арендной платы
Помимо штрафных санкций за неуплату или несвоевременную оплату аренды, есть другой повод для разбирательств по вопросу аренды, а именно — снижение арендной платы.
Ряд предпринимателей уже получили льготы, отмечает адвокат юридической фирмы «Юст» Михаил Чугунов. Таким образом, законодатель до издания обзора Верховного Суда РФ предусмотрел следующие льготы для арендаторов, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики:
-если арендодателем выступает Российская Федерация, арендатор вправе получить освобождение от уплаты аренды за апрель, май и июнь 2020 года (соответственно, за указанные периоды нет оснований взыскивать какие-либо штрафы, пени за неуплату);
-если арендодателем выступает субъект Российской Федерации, муниципалитет или любое частное лицо, арендатор вправе получить отсрочку внесения арендной платы за период с апреля по сентябрь 2020 года включительно, а также получить освобождение от уплаты любых штрафов, пеней, процентов в связи с переносом срока внесения арендной платы за указанный период. Конкретные условия отсрочки определены требованиями, утвержденными правительством РФ, объясняет он.
Если арендатор не имеет возможности использовать арендованное помещение, он вправе также потребовать уменьшения размера арендной платы, добавляет Чугунов.
«Антивирусный» закон № 98-ФЗ предусматривает право любого арендатора (не только относящегося к наиболее пострадавшим областям) требовать от арендодателя уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования объекта аренды, говорит Чумаченко. Такое требование арендатора не является обязательным для арендодателя, и в случае отказа арендатору остается обратиться в суд с требованием об изменении или расторжении договора, уточняет он.
Общая канва может быть следующей: арендатор временно не может пользоваться помещением по обстоятельствам, которые не зависят от него (а зачастую и от арендодателя, поскольку являются внешними), и соответственно, вправе не платить арендную плату за этот период.
Арендатор также не лишен права требовать изменения или расторжения договора в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ), о чем также говорит ВС РФ в своем обзоре. Необходимо будет доказать наличие таких обстоятельств и обоснованность своих требований, а также добросовестность своих действий и отсутствие в них злоупотребления правом. Сделать это будет непросто, принимая во внимание то, что до ситуации с распространением коронавируса эта норма ГК РФ практически не работала, резюмирует Чумаченко.
источник mail.ru
81.6к
