Ипотека и страхование жизни. Нужно ли платить?

Доброго времени суток, уважаемые коллеги и читатели моих публикаций!

Сегодня хочу затронуть и осветить тему страхования жизни и приобретаемой недвижимости при покупке жилых помещений (квартира, дом) с использованием кредитных средств в форме ипотеки.

Целых 2 года

Затронуть данную тему я решил после завершения моего последнего дела о признании страховым случаем смерти застрахованного лица с выплатой соответствующего страхового возмещения. Дело длилось 2 года с даты уведомления страховой компании о наступлении страхового случая.

Целых 2 года родственники застрахованного лица были в неведении, что им делать, продолжать платить по ипотеке, с учетом начисленных просроченных процентов и пеней, или суд примет решение о признании смерти застрахованного лица страховым случаем – и страховая компания выплатит компенсацию, т.е. полностью погасит всю задолженность перед банком. До смерти застрахованного лица срок выплат по ипотеке был ровно 10 лет, и еще 10 лет необходимо было ее выплачивать.

Все 10 лет заемщик исправно платил 15 000 рублей ежемесячно по ипотеке и 50 000 раз в год как страховую премию (страхование жизни и страхование недвижимости). Таким образом, затраты на страхование у заемщика за 10 лет получились 500 000 рублей, или ¼ от стоимости недвижимости. Приобретаемая квартира стоила 2 млн рублей. Первоначальный взнос был 500 000 рублей.

В данном случае затраты на страхование жизни были оправданы, однако в добровольном порядке страховая компания отказывалась признавать случай страховым, и потребовалось 2 года и 4 судебных экспертизы и огромное количество судебных заседаний, чтобы доказать, что случай действительной страховой.

Судебные издержки родственников составили 300 000 рублей, которые были удовлетворены судом в полном объеме (в основном это были затраты на судебные экспертизы) без учета расходов на услуги представителя. И если бы родственники не стали судиться со страховой компанией, то им пришлось бы оплачивать ипотеку из собственных средств или продавать квартиру за бесценок, либо отказаться полностью от всего наследства.

Второе дело

Также у меня есть опыт одного из моих доверителей ипотечного кредитования для приобретения жилой недвижимости без оформления полисов страхования жизни и здоровья и недвижимости. Ипотека оформлялась на 10 лет. Стоимость квартиры – 3 млн рублей, первоначальный взнос –1 млн рублей. Процентная ставка – 10% годовых с оформлением страховок и 11% без оформления страховок, разница в ежемесячном платеже в 1 тысячу рублей. Страховая премия все те же 50 тысяч рублей в год. Ежемесячный платеж почти 27 000 рублей (без страховок). То есть страховая премия составляет почти 2 ежемесячных платежа по ипотеке. Доверитель с учетом экономии на страховки каждый год (на протяжении 7 лет) вместо оплаты страховой премии делал досрочный платеж в 50 000 рублей и смог сократить себе срок выплат по ипотеке с 10 лет до 7 лет 8 месяцев, так как при досрочной оплате выбирал всегда сокращение срока выплаты без уменьшения ежемесячного платежа, таким образом, в данном случае повышение процентной ставки по ипотеке на 1% повлияло всего лишь на увеличение ежемесячного платежа на 1 тысячу рублей, при этом предоставило возможность совершения досрочных платежей с целью сокращения сроков по ипотеке и при этом экономия доверителя на процентах составила 228 тысяч рублей, и все те же 400 тысяч рублей, которые уходили в досрочный платеж.

27 апреля 2020 года Банк России разработал концепцию ипотечного страхования, которая позволит российским кредиторам предлагать населению простой, понятный и прозрачный с точки зрения затрат на его обслуживание ипотечный продукт. Граждане при этом будут освобождены от необходимости самостоятельно и за свой счет страховать риски, присущие ипотеке.

В настоящее время при получении ипотечных кредитов заемщики, как правило, должны застраховать от рисков ущерба и утраты приобретаемую и передаваемую в залог кредитору недвижимость, а также в большинстве случаев — свою жизнь и здоровье, снижая, таким образом, риски ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору.

В зависимости от структуры сделки такие расходы не всегда попадают в расчет полной стоимости кредита, что дополнительно затрудняет оценку заемщиком всех затрат на ипотеку, а также выбор кредитора и кредитного продукта.

Банк России исходит из того, что страхование предмета залога, а также жизни и здоровья заемщика при розничном ипотечном кредитовании целесообразно во всех случаях, поскольку позволяет снизить расходы граждан на возврат долга в незапланированных ситуациях — финансовых или материальных. Поэтому концепция предполагает, что такое страхование становится необходимым для получения ипотеки.

В то же время для снятия дополнительной нагрузки с заемщиков концепцией предусмотрено, что такое страхование будет осуществляться самим кредитором за свой счет. Банк не будет иметь права требовать уплаты или возмещения страховой премии с заемщика, а также заключения иного договора страхования.

Ожидается, что заключение договоров страхования кредитором приведет к снижению издержек на их заключение. Так, банк-кредитор, будучи более сильной стороной в переговорах со страховщиком, чем гражданин, сможет получить более выгодные условия и снизить расходы на страхование, в том числе за счет эффекта масштаба. А страхование за счет банка приведет к большей прозрачности условий сделки для граждан: не будет расходов и комиссий по страхованию, не заложенных в полную стоимость кредита.

В ближайшее время планируется обсуждение концепции с банковским и страховым сообществами.

В случае принятия предложенной концепцией Банка России есть вероятность удорожания ипотечных продуктов, но в тоже время заемщики будут освобождены от дополнительных расходов связанных со страхованием и при этом риски банков будут застрахованы. При таком положении дел вероятно отказы по признанию случаев не страховыми будут минимальными, так как страховым компаниям будет сложнее бороться с банками по экономии денег на выплату страхового возмещения, в тоже время мое мнение, что такая концепция должна была быть разработана изначально, так как заемщик изначально является менее защищенной стороной по сравнению со страховой компанией или кредитной организацией и потому должен быть освобожден от несения дополнительных расходов, связанных с ипотекой.

Статью подготовил: Эксперт по сопровождению дел о банкротстве – Сафронов Ярослав Валерьевич. Опыт практики по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) с 2009 г.

Вы можете обратиться ко мне по любому юридическому вопросу. Я действительно решаю проблемы. Всегда на связи по тел. 8-950-739-22-01, viber, whatsApp или на e-mail: jurist177@yandex.ru, либо задать свои вопросы в личные сообщения в Вк https://vk.com/jurist174.

Данная статья является моим авторским произведением. Затронутые в ней темы будущих статей также являются идеей автора и их использование возможно только с его согласия. Копирование или распространение другим образом моей публикации возможно только с согласия автора. Опубликование ее на сайте 9111, в контакте осуществлено лично мной на моей странице с согласия владельцев сайта. Жду Ваших отзывов на мою публикацию, вопросов для обсуждения.