Если аренда стала обременительной из-за пандемии (Ч. 2)

Продолжение первой части статьи

2.5. Особенности увеличения срока действия договора аренды в период коронавируса

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, до 1 марта 2021 г. может потребовать от арендодателя заключить допсоглашение к договору аренды такого участка (независимо от оснований заключения договора, наличия задолженности по арендной плате). В нем может быть предусмотрено увеличение срока действия договора при следующих условиях (ч. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ):

• договор аренды земельного участка заключен до того, как в 2020 г. орган госвласти субъекта РФ принял решение о введении режима повышенной готовности или ЧС в субъекте (в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ в ред. Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ);

• на дату обращения арендатора с требованием заключить такое допсоглашение срок действия договора не истек либо арендодатель не заявил в суд требование о его расторжении;

• на дату обращения арендатора с этим требованием у уполномоченного органа нет информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании земельного участка.

Арендатор имеет право определить срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. При этом он не может превышать срок действия договора, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок составляет более трех лет. Положения п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ не применяются (ч. 7 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Арендодатель обязан заключить такое допсоглашение в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении. Торги при этом не проводятся (ч. 8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

По договорам аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, за исключением земельных участков, указанных выше, арендодатель - владелец этого имущества не вправе отказать арендатору заключить в 2020 г. допсоглашение к договору аренды (независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества) о продлении аренды на срок до одного года. Оно заключается на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, которые не ухудшают положение арендатора, если договор был заключен по результатам торгов до того, как в 2020 г. орган госвласти субъекта РФ принял решение о введении режима повышенной готовности или ЧС в субъекте (в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ в ред. Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ), и арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности до принятия этого решения. Чтобы заключить такое допсоглашение, не нужно проводить торги и оценку рыночной стоимости объекта аренды (ч. 5 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

3. Как согласовать "арендные каникулы", если вы хотите сохранить за собой помещение

"Арендные каникулы" (отсрочка платежа, уменьшение арендной платы, освобождение от нее) могут быть согласованы сторонами добровольно или по требованию арендатора в случаях, когда это предусмотрено договором или в рамках специальных мер поддержки.

Добровольное соглашение лучше, поскольку позволяет максимально учесть баланс интересов обеих сторон в ситуации, когда всем не просто.

Дополнительный аргумент для арендодателя - если в вашем регионе приняты экономические меры поддержки для собственников, снижающих ставки для пострадавших от пандемии арендаторов (освобождение от налогов на имущество, платы за землю и др.). Например, подобные меры предусмотрены в Москве (см. п. 5 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП).

Подойдут ли имеющиеся в договоре условия о "каникулах": скорее всего, нет. Обычно их предусматривают для конкретных случаев (на период ремонта, достройки), к которым случай с пандемией не относится. Либо пишут обтекаемо (что возможна отсрочка на период, когда арендатор не мог пользоваться не по своей вине). И все равно придется согласовывать конкретные условия отсрочки.

3.1. Какие варианты условий можно согласовать в допсоглашении

Как составить соглашение об отсрочке платежа в период коронавируса.

Вы можете договориться, что вы не вносите плату за определенный период, а затем эта плата распределяется на оставшийся период аренды. Например, арендатор вносит платежи за 2020 г., или определенные месяцы 2020 г. равными частями в течение других оставшихся месяцев или в течение следующего года.

Такое допсоглашение можно составить в общем порядке.

Как составить соглашение об уменьшении размера арендной платы в период коронавируса.

Вы можете договориться и установить пониженный размер арендной платы на период, когда вы не могли пользоваться имуществом из-за ограничительных мер, введенных в связи с пандемией.

Такое допсоглашение можно составить в общем порядке.

Если вы арендатор-СМСП, то для вас установлены дополнительные основания для уменьшения арендной платы, а также особенности заключения допсоглашения.

Обратите внимание, что независимо от даты заключения дополнительного соглашения арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда стало невозможно использовать имущество по изначально согласованному назначению (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)).

Особенности освобождения от арендной платы в период коронавируса.

Обычно считается рискованным писать, что арендодатель полностью освобождает вас от внесения арендной платы за указанный период. Это может быть расценено как дарение, которое запрещено между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Условие будет недействительно. Также могут быть налоговые последствия: арендодателю доначислят НДС с безвозмездной реализации, а арендатору - налог на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ).

Обратите внимание, если ваш договор был зарегистрирован, нужно зарегистрировать также допсоглашение о его изменении.

Если вы во исполнение ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р заключите допсоглашения об отсрочке и (или) уменьшении арендной платы, то эти действия не нарушат антимонопольное законодательство и не потребуют согласования с ФАС России (Информация ФАС России).

4. Как расторгнуть договор с минимальными потерями (в том числе оформить односторонний отказ)

Расторжение может быть подходящим вариантом в первую очередь для краткосрочной аренды под определенные цели. Например, арендовали помещение под мероприятие, которое отменено властями из-за пандемии коронавируса COVID-19. Долгосрочная аренда тоже может потерять актуальность, например, если компания переходит на онлайн-работу и закрывает большую часть офисов.

Считается ли эпидемия коронавирусной инфекции форс-мажором для одностороннего отказа от договора аренды

Сторонам договора аренды рекомендуем принимать во внимание разъяснения Верховного Суда РФ по вопросу о признании распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы.

Рассмотрим оптимальные способы.

4.1. Односторонний отказ от договора

Способ удобен, если у вас есть право по договору или закону отказаться без чрезмерно высоких выплат (кроме арендной платы). Договор будет считаться расторгнутым либо с момента получения уведомления, либо с другого момента по договору или закону, иным правовым актам (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Например, по истечении срока предупреждения об отказе.

В наилучшем положении арендаторы, у которых договор заключен или возобновлен на неопределенный срок. Они могут отказаться в любой момент и без договорного условия. В обычной жизни это не очень выгодно - придется платить за три месяца аренды. По общему правилу таков срок для предупреждения об отказе для бессрочных договоров (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако в текущей ситуации это может быть оптимальным и самым дешевым решением в сравнении с другими вариантами.

Обратите внимание: арендатор-СМСП при некоторых условиях может не позднее 1 октября 2020 г. отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке ст. 450.1 ГК РФ.

Что можно сделать сейчас: если есть основания для отказа, направьте уведомление арендодателю.

4.2. Расторжение по соглашению сторон

Это наилучший вариант, если есть возможность договориться. Причем это может быть выгодно обеим сторонам, не только арендатору.

Составить соглашение (дополнительное соглашение к договору) о расторжении договора аренды в связи с распространением коронавируса можно в общем порядке.

Образец соглашения о расторжении договора (приложение к договору аренды нежилого помещения (с условиями о регистрации и обеспечительном платеже))

Какие аргументы могут помочь убедить арендодателя:

• некоторая денежная компенсация. Например, предложите предусмотреть, что арендодатель оставляет у себя аванс или обеспечительный платеж (весь или часть) и таким образом возмещает потери без взимания с вас неустойки, если уже есть просрочка, или убытков (п. 4 ст. 421 ГК РФ);

• экономия средств на судебные издержки по взысканию долга или расторжению и выселению через суд;

• возможность быстрее снять обременение с имущества при зарегистрированной аренде (для продажи, например). При расторжении через суд на это уйдет от нескольких месяцев до нескольких лет.

Что можно сделать сейчас: подготовить проект соглашения и направить арендодателю с сопроводительным письмом. Даже если он откажет, эти документы пригодятся при подаче иска в суд как подтверждение, что вы выполнили требования об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Основное - кроме условий о взаиморасчетах прописать порядок и сроки освобождения помещения. Для организации вывоза имущества может потребоваться больше времени в условиях ограничительных мер в связи с пандемией.

Нужно ли регистрировать соглашение о расторжении

Обязательных требований нет. Регистрация не влияет на ваши отношения по договору и факт его расторжения. Она нужна в большей степени арендодателю, чтобы погасить запись об обременении. Вы не обязаны подавать сведения в Росреестр (если только в договоре или допсоглашении нет такого условия).

4.3. Расторжение через суд в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ)

Это очень сложный способ и обычно является крайней мерой, поскольку нужно доказать одновременное наличие сразу нескольких условий. И достаточно долгий.

Но, если у вас долгосрочный договор, компания планирует в перспективе продолжить работу и другие варианты решения (изменение платы, расторжение по другим основаниям) не подошли, стоит подготовиться. Есть реальный шанс доказать существенное изменение обстоятельств. Стороны действительно не могли разумно предвидеть такое развитие событий или как-то на это повлиять.

Что можно сделать сейчас: вне зависимости от того, заявил ли арендодатель, что ни на какие уступки не пойдет, направить ему предложение о расторжении договора и сформулировать вашу позицию со ссылкой на ст. 451 ГК РФ. В дальнейшем это позволит подтвердить, что вы выполнили требование об обязательном досудебном порядке урегулирования спора до подачи иска в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

5. Можно ли избежать ответственности за просрочку внесения арендных платежей, ссылаясь на форс-мажор

ТПП РФ рекомендовала не оформлять заключения о форс-мажоре по договорам аренды недвижимого имущества в условиях угрозы распространения новой коронавирусной инфекции (п. 1 Письма ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).

Что можно сделать сейчас: обратиться к арендодателю с требованием изменить условия договора аренды (уменьшить арендную плату, предоставить отсрочку (рассрочку) ее уплаты) на основании Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и Постановлений Правительства РФ от 03.04.2020 N N 439 и 434 (п. 1 Письма ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).

Чего не стоит делать: ссылаться на проблемы с оплатой из-за резкого изменения курса рубля к иностранной валюте (если ваша ставка привязана к доллару или евро), на финансовый кризис, отсутствие спроса и клиентов.

Источник: www.consultant.ru

Есть вопросы? Пишите в комментариях!

Подписывайтесь на мой канал Яндекс. Дзени ****.com%2Flawyer_malyuta%2F">инстаграм.