Вопрос выделения долей детям после покупки квартиры на имя родителей с использованием средств материнского (семейного) капитала волнует каждого, кто с этим столкнулся.
Основной вопрос – в какой форме заключать соглашение: в простой письменной или же в нотариальной?
В разных регионах правоприменительная практика в органах регистрации прав на недвижимое имущество складывается по-разному. В одних регионах выделение долей детей в связи с использованием средств материнского капитала регистрируют в простой письменной форме. В других приостанавливают и требуют исключительно нотариальную форму соглашения либо брачный договор. На самом деле все зависит от того, каким образом распределены доли родителей в соглашении.
Давайте разберемся: нотариальная форма договора или все-таки простая письменная?
Статьей 33 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) установлен режим совместной собственности супругов, если брачным договором не установлено иное.
Статья 34 СК РФ определяет, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью и определяет виды такого имущества: доходы от трудовой деятельности, пенсии, пособия, приобретенное за счет общих денежных средство движимое и недвижимое имущество, а также денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения.
Законный режим собственности супругов может быть изменен по нотариально удостоверенному соглашению (ст. 38 СК РФ) либо брачным договором (ст. 40 СК РФ).
В соответствии с ч. 4 ст. 10 федерального закона 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон о дополнительных мерах):
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
При этом в Законе о дополнительных мерах нет указания на заключение соглашения в нотариальной форме, равно как и на размер долей, выделяемых детям.
Согласно ч. 1 ст. 42 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей не всеми собственниками одновременно.
Касаемо детей закон предусматривает нотариальную форму договора только в случае отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации).
Ситуация № 1
Супруги приобрели жилое помещение полностью за счет средств МСК. Поскольку такие средства имеют специальное целевое назначение, то не являются их совместной собственностью. В таком случае соглашение о выделении долей составляется в простой письменной форме.
Ситуация № 2
Супруги приобрели жилое помещение в совместную собственность. Оплата за счет собственных денежных средств и частично за счет средств материнского капитала, имеющих специальное целевое назначение.
Поскольку Закон о дополнительных мерах не предъявляет требований к размеру долей жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, будем считать, что 1/3 доля приобретена за счет МСК.
Членов семьи, которые могут претендовать на средства МСК, 5 (пять): мама, папа, и дети Татьяна, Светлана, Мария. Таким образом, 1/3 доля делится на пятерых, получается у каждого по 1/15 доли в праве общей долевой собственности, приобретенной за счет средств МСК.
Оставшиеся 2/3 доли остаются у родителей в общей совместной собственности, приобретенной за счет собственных денежных средств. Нормативно это определено п. 90.1 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости от 16.12.2015 № 943:
при государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов:
- сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве;
- в отношении вида права в записи о праве указываются слова "общая долевая собственность";
- после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова "в совместной собственности".
Изменения вступили в силу 01.07.2018.
Таким образом, законодатель наделил супругов правом не изменять режим совместной собственности при оформлении доли в праве общей долевой собственности.
В смоделированной нами ситуации, в соглашении об определении долей необходимо указывать: мама и папа – 2/3 доли в общей совместной, мама – 1/15 доля, папа – 1/15 доля, Татьяна – 1/15 доля, Светлана – 1/15 доля, Мария – 1/15 доля.
В таком случае не требуется заключение брачного договора, поскольку не происходит раздел совместно нажитого имущества супругов. Нотариальная форма самого соглашения также не требуется, поскольку происходит не отчуждение имущества, а выделение долей в соответствии с требованиями Закона о дополнительных мерах.
В заключение хотелось бы добавить, что каждая ситуация имеет свои нюансы в зависимости от оснований возникновения права собственности супругов и требует проведения правовой экспертизы юристом.
Также вам могут быть интересны другие публикации на тему недвижимости.
Как купить квартиру и не потерять ее:
Подробнее ➤
Регистрация права собственности по старым документам:
Подробнее ➤
Погашение ипотеки:
Подробнее ➤
Как защитить недвижимость от мошенников:
Подробнее ➤
