Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко.

В этой статье я расскажу, как изменить вид разрешенного использования земельного участка.

В населенных пунктах применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Вид разрешенного использования земельного участка относится к числу его важнейших характеристик, так как вместе с целевым назначением земель, в пределах которой сформирован земельный участок, определяется его правовой режим.

Который в свою очередь влияет на его оборотоспособность, особенности распоряжения, кадастровую стоимость, на основании которой будет оплачиваться земельный налог.

Если участок образован, поставлен на кадастровый учет, значит в Едином государственном реестре недвижимости указывается вид разрешенного использования данного земельного участка (п. 4 ч. 5 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Виды разрешенного использования делятся на основные, условно разрешенные, вспомогательные (ч. 1 ст. 37 ГрК РФ). От принадлежности к одной из этих категорий зависит порядок изменения вида использования.

В кадастр недвижимости вид разрешенного использования земельного участка вносится на основании генерального плана и правил землепользования и застройки.

Как предусмотрено пунктом 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила землепользования и застройки уже давно должны быть разработаны для каждого муниципального образования.

Поэтому, чтобы узнать какую деятельность можно осуществлять на том или ином земельном участке, от какой площади земельного участка на нем можно возводить строения, нужно смотреть ПЗЗ конкретного муниципального образования.

Это сведения общедоступные, они публикуются как в печатных изданиях муниципального образования, так и размещаются на сайтах муниципальных образований.

У правообладателя земельного участка возникла необходимость в изменении вида разрешенного использования так как он планирует осуществлять на нем деятельность, которая не связана с существующим видом разрешенного использования земельного участка.

Например, у него вид разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства, а он хочет на нем заниматься предпринимательской деятельностью с открытием производства.

Для того, чтобы законно заниматься деятельностью и постоянно не платить штрафы, ему нужно изменить разрешенное использования земельного участка.

Как это сделать?

Нужно открыть правила землепользования и застройки муниципального образования, в котором расположен земельный участок.

В них должен быть указан порядок изменения вида разрешенного использования. Как правило это указано в региональном административном регламенте (в частности, порядок, сроки, перечень документов).

При изменении вида использования нужно соблюдать технические регламенты (ч. 2, п. 2 ч. 3, ч. 4 ст. 30, ч. 3 ст. 37 ГрК РФ).

Если ПЗЗ нет, уточните порядок изменения вида разрешенного использования участка в местной администрации.

Обратиться с таким запросом можно почтой, через сайт, или МФЦ.

Перечень видов разрешенного использования для вашей территориальной зоны можно узнать из градостроительного регламента (п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ). Они устанавливаются согласно классификатору, который утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.

Указанный регламент может устанавливать вид разрешенного использования с учетом особенностей территориальной зоны и предусматривать сочетание разных видов использования участка (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 14.11.2018).

Если вы хотите изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, необходимо обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в правила землепользования и застройки (ст. 33 ГрК РФ).

В городах федерального значения есть свои особенности изменения вида разрешенного использования земельного участка (ч. 1, 4.1 ст. 63 ГрК РФ). Например, в Москве для получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка необходимо обращаться в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы.

Для того чтобы изменить основной и вспомогательный виды разрешенного использования, собственнику необходимо обратиться в управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.

Основной и вспомогательный вид разрешенного использования правообладатель (кроме, например, органов госвласти, ГУП и МУП) может самостоятельно выбрать из установленных градостроительным зонированием (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 2, 4 ст. 37 ГрК РФ).

То есть получать согласие органа местного самоуправления не нужно, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 14.11.2018).

Вспомогательный вид вы можете выбрать только дополнительно к основному и условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя (п. 3 ч. 1 ст. 37 ГрК РФ, Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 14.11.2018).

Чтобы изменить условно разрешенный вид использования, нужно получить разрешение на новый условно разрешенный вид использования земельного участка.

Для этого подается заявление в орган местного самоуправления.

Форма заявления должна быть указана в региональном административном регламенте, и как правило опубликована на сайте местной администрации.

Перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению, также установлен регламентом. Например, может понадобиться согласие собственника участка на изменение вида разрешенного использования.

Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования принимает глава местной администрации, как правило, по результатам общественных обсуждений или публичных слушаний (ч. 2, 9, 11 ст. 39 ГрК РФ, Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 14.11.2018).

Как предусмотрено п. 2 ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан направить в орган регистрации прав в том числе принятое им решение об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Такой порядок изменения видов разрешенного использования.

Надеюсь, что статья была Вам полезной. Подробно о земельных и градостроительных правоотношениях я рассказываю на моем канале YouTube и Telegram «Честный юрист». Подписывайтесь и следите за новостями.