При покупке недвижимости многие рассматривают только бюджетные варианты. Наиболее выгодно обременённое жильё, ведь его стоимость до 30% ниже рыночной. Чтобы сделка не обернулась многолетним кошмаром, ещё на этапе выбора нужно выявлять юридические риски.
Что такое обременение?
Согласно статье 209 ГK PФ право собственности подразумевает пользование, распоряжение и владение объектом. Ограничение лишает владельца возможности полноправно распоряжаться жилплощадью до снятия обременительных мер. Нюансы этой процедуры изложены в утратившем силу ФЗ-122.
Запрещено продавать, дарить, завещать недвижимое имущество без согласия физических лиц, государственных органов или кредиторов. Например, банк становится залогодержателем ипотечной квартиры. И её реализация проводится с одобрения финансовой организации. А иногда продажа вовсе невозможна.
Виды обременения и особенности покупки
Разновидности запрещений зависят от причин их возникновения. Покупая «вторичку», нужно выяснить, кто ещё претендует на жильё. Правомочие владения имуществом могут ограничивать договоры между хозяином жилого помещения и другими гражданами, судебные решения, кредитные обязательства.
Рента
Это передача собственности в обмен на систематические выплаты или оказание социально-бытовых услуг. Рентное соглашение бывает постоянным, пожизненным и с иждивением. Такие сделки часто заключаются с одинокими пожилыми людьми, нуждающимися в материальной помощи и социальном обслуживании.
За получателем выплат сохраняется возможность проживания в квартире. Реализовать недвижимость можно только с письменного одобрения рентополучателя, а все правовые обязанности перейдут к новому покупателю. В соответствии с договорными условиями, стать полноправным владельцем рентоплательщик сможет только после кончины рантье.
Покупателю важно выяснить, продолжает ли действовать договор. Для этого запрашивается свидетельство о смерти получателя ренты. В выписке из домовой книги есть информация обо всех зарегистрированных жителях, в том числе, имеющих законные основания проживать на жилплощади после её продажи.
Аренда
Это соглашение о сдаче помещения третьим лицам на срок от 1 года. В этом случае в выписке из ЕГРН никаких отметок не будет. Официальная долгосрочная аренда от 5 и более лет обязательно регистрируется в Росреестре. Квартиросъёмщик получает жильё во временное пользование. Арендодатель уже не сможет его сдать или использовать в своих целях.
Продать дом можно, но нанимателю не воспрещается занимать арендованную территорию до истечения срока действия найма. Расторжение договора аренды возможно только по обоюдному согласию сторон. Новому владельцу достанется жилой объект вместе с квартирантами, которые продолжат вносить арендную плату.
Перед покупкой необходимо проверить выписку из ЕГРН. Если объект сдан более чем на год, то стоит пометка. Досрочное расторжение соглашения подтверждается распиской от арендатора.
Завещательный отказ
Это когда наследодатель завещает наследство с обязательством предоставить указанному лицу возможность проживать в доме. Даже при смене собственника, выселить жильца не получится до окончания срока, предусмотренного в завещании. Покупатель получит стеснение в виде дополнительного персонажа, занимающего квадратные метры на законных основаниях.
Право пожизненного проживания не требует обязательной регистрации. Этой информацией располагают наследники и нотариус, который не вправе разглашать сведения из наследственного дела. Поэтому перед сделкой необходимо внимательно изучить документацию. Запросить у продавца копию завещательного распоряжения.
Арест
Эта мера временно ограничивает распоряжение собственностью, которую нельзя продать или подарить до снятия ареста. Обычно применяется по решению суда в связи с долговыми обязательствами, привлечением собственника к уголовной ответственности или имущественным разделом.
Должник обязан обеспечить сохранность арестованного помещения. Судебная комиссия выносит постановление об изъятии и выставлении объекта на торги в счёт погашения задолженности.
Материнский капитал
Если квартира приобретена при государственной поддержке или в ней проживают несовершеннолетние – это обременение. Для отчуждения продавец выполняет требования, установленные законом: дети получат аналогичные или лучшие жилищные условия. Ограничение снимается при соблюдении этих мер и выдачи разрешения от органов опеки.
Ипотека
При взятии ипотечного кредита, недвижимость автоматически становится залогом, гарантирующим выполнение договорённостей перед банком. Весь период кредитования залоговое имущество остаётся за заёмщиком. Продать, подарить или сдать его внаём до полного погашения займа можно только с одобрения кредитной организации. Если долг не выплачивается, кредитор вправе реализовать жилплощадь, чтобы вернуть свои деньги.
Продавец договаривается с финансовым учреждением о досрочной выплате кредита. Покупатель закрывает задолженность. Подписывается соглашение, где указывается сумма, соответствующая ипотечному долгу. Будущий владелец доплачивает средства и регистрирует право собственности.
Но риски есть. Рассчитавшись за ипотеку, прежний собственник может отказаться заключать договор. Поэтому не рекомендуется покупать ипотечную квартиру без участия кредитора. Узнать о размере долга и имеющихся просрочках можно из банковской справки.
Таким образом, в зависимости от вида обременения, продавец с ограниченными правами на жильё вправе его реализовать. Обычно цена сильно снижена, а покупка рискована. Главное для покупателя – тщательно изучить все документы, запросить необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.
