Возврат дома и земельного участка если покупатель не оплачивает по договору купли-продажи

Неисполнение покупателем обязанности по оплате
переданного ему продавцом товара относится к существенным
нарушениям условий договора купли-продажи.

Истец обратилась в суд с иском к Ответчику о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований истица указала, что
заключила с ответчиком договор купли-продажи принадлежащих ей
земельного участка и жилого дома.

Переход к ответчику права собственности на эти объекты
недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и жилого дома не исполнил, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из
того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных у истицы объектов недвижимости Д. в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истицы право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения,
суд апелляционной инстанции пришел к выводу о принятии по делу
нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. При
этом суд согласился с позицией истицы о том, что ответчик не выполнил
свои обязанности по оплате приобретенного имущества, однако пришел к
выводу, что такое нарушение договора не является существенным и каких-либо доказательств, подтверждающих именно такой характер нарушения договора, истицей не представлено.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
Российской Федерации признала данный вывод противоречащим
положениям п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому существенным
признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается
того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем,
суд апелляционной инстанции должен был исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, суд апелляционной инстанции со ссылкой на п. 3 ст. 486
ГК РФ указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновения у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Такой вывод основан на неправильном толковании п. 3 ст. 486
ГК РФ, предусматривающего, что, если покупатель своевременно не
оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в
случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Как указал Верховный суд в определении от 11.07.2017 N 78-КГ 17-21 согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453
ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было
исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном
обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в
обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим
обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не
получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного
покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 Гражданского кодекса РФ.