Изменение конфигурации помещения требует разрешения Жилищной инспекции. Все преобразования фиксируются сотрудниками бюро технической инвентаризации и заносятся в техпаспорт. За самовольное переустройство предусмотрена административная ответственность.
Виды перепланировок
Обычный косметический ремонт не согласовывается с уполномоченными органами местного самоуправления. Например, замена устаревшей сантехники, переустановка окон, монтаж дверей. Порядок и нормы модификации жилплощади закреплены в Главе 4 ЖК РФ. Общие направления перепланировочных работ:
- возведение/перенесение дверных проёмов, стен, несущих перегородок;
- уменьшение/увеличение окон, жилого пространства;
- устройство/перенос арок, уборных, кухонь;
- переустановка сантехнических, отопительных, газовых приборов;
- остекление балконов.
Некоторые виды монтажа не узакониваются, достаточно их зарегистрировать в БТИ. Для проведения серьёзных строительных мероприятий понадобится техническое заключение и проект переоборудования. Их выдают специализированные проектные организации. Документы оформляются согласно действующему градостроительному законодательству.
Переустройство квартиры с обременением по ипотеке возможно с одобрения Жилинспекции и банка. Кредитное учреждение вправе отказать заёмщику, сославшись на условия ипотечного договора.
Без согласования с госорганами перепланирование считается незаконным. Как и в случае, когда положительное решение есть, но нарушены санитарно-строительные правила. Владельцу грозит денежное взыскание с обязательством вернуть жилью прежний вид.
Штрафы и наказания
Вносить коррективы в планировку, конечно, можно, но без предварительного официального согласования, ремонт автоматически признаётся нелегальным. И хотя понести ответственность всё равно придётся, у собственника есть возможность узаконить самовольную перепланировку через судебную экспертизу.
Важно, чтобы проведённые работы не противоречили требованиям закона. Переоборудование одного жилого объекта может повлиять на устойчивость конструкций всего дома. Сохранение капремонта допустимо, если не нарушаются права соседей, нет угрозы жизни или здоровью других жильцов.
Жалобы направляются в Жилищную инспекцию или прокуратуру. Инспекторы обязаны проверять и выявлять нарушения по заявлениям граждан, участкового, управляющих компаний, членов товарищества или кооператива, в том числе, реагировать на анонимные обращения.
За административное правонарушение налагается штраф в соответствии со ст. 7.21 КоАП. Сумма взыскания зависит от региона. Средние показатели:
- для физических лиц – 2000-5000 рублей. Если несогласованные переделки проведены в частном доме – до полутора тысяч рублей;
- для должностных лиц – до 50 000 рублей;
- для юрлиц – 300 000 рублей.
Нарушителю выдаётся постановление об обязании восстановить исходное состояние квартиры. Если в указанные сроки он не исполнит предписание, Жилинспекция подаст в суд, а владельца ожидают дополнительные расходы в виде пени за каждый просроченный день. Размер неустойки рассчитывается индивидуально.
Согласно ст. 29 ЖК РФ, собственность будет изъята в принудительном порядке и выставлена на публичные торги. Кроме того, неправомерная планировка может стать причиной временного запрета на выезд за границу.
Купля-продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой
Сделка по жилью с несогласованными переоборудованиями действующим законодательством не запрещена. Однако Росреестр вправе отказать в регистрации ДКП. Большинство банков не предоставят ипотечный кредит на покупку жилплощади, если её технические характеристики не соответствуют поэтажному плану.
При обнаружении контролирующими органами самовольного переустройства, претензии будут к текущему владельцу, то есть материальная ответственность на новом собственнике. Многих покупателей такой вариант устраивает, и они готовы расплачиваться за незаконные действия продавца. А это – основание для скидки за последующие расходы на узаконивание.
Если нарушения обнаружены уже после подписания договора, потребитель может через суд потребовать с бывшего хозяина недвижимости:
- возместить оплату услуг по согласованию перепланировки;
- расторгнуть сделку и требовать возврата денежных средств.
По решению суда можно оставить квартиру в преобразованном виде, либо узаконить самовольное перепланирование постфактум, если это не угрожает устойчивости всего жилого строения, не представляет опасности для жизни и здоровья людей.
Перед покупкой рекомендуется сравнить текущее состояние помещения с планом БТИ. Если есть несоответствия, надо выяснить законность и безопасность осуществлённой планировки. Это поможет избежать сложностей в будущем.
Таким образом, незаконное переустройство жилья чревато неприятными последствиями: штрафными санкциями, временным статусом невыездного, требованиями узаконить уже выполненные работы, либо «убрать» все изменения. Поэтому лучше заранее ознакомиться с допустимыми вариантами модификации, согласовать проект, получить разрешение и быть уверенным в легитимности перепланировки.
