Земельные участки под многоквартирными домами в составе общего имущества собственников многоквартирных домов.

АННОТАЦИЯ

Целью данной статьи является поиск решения проблем определения земельных участков как общего имущества собственников многоквартирных домов. Актуальность темы земельных участков как общего имущества собственников многоквартирных домов состоит в том, что с момента признания права собственности на земельные участки под многоквартирными домами, вот уже на протяжении 18 лет нет единства в толковании федерального законодательства регулирующего данные отношения. Особенно хорошо это видно при разрешении различных споров о принадлежности таких участков собственникам. Даже при сформировавшейся позиции Российских судов, противоречия в законодательстве вызывают очень много вопросов. В данной статье рассмотрены основные вопросы, касающиеся проблем определения земельного участка как общего имущества собственников многоквартирных домов. При исследовании проблемы, использовался метод сравнительного исследования правовой действительности.

Для того, что бы раскрыть правовую природу земельного участка как общего имущества собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов, необходимо раскрыть само понятие земельного участка. Согласно Земельного Кодекса Российской Федерации - земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Здесь необходимо отметить, что в качестве таких характеристик выступают, в том числе и границы земельного участка.

Если говорить о земельном участке, как об общем имуществе собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов, то согласно жилищному законодательству, это земельный участок на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Жилищный Кодекс определяет, что общим имуществом является земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. При буквальном толковании такой нормы, земельный участок может быть образован только под одним многоквартирным домом (далее МКД). Такая формулировка значительно бы упростила большинство споров по земельному участку, поскольку право пользования и распоряжения таким участком возникало бы у собственников именно этого МКД.

Однако земельное законодательство, как и законодательство о градостроительной деятельности, не устанавливает запрет на формирование земельного участка под несколькими многоквартирными домами. Такой вывод подтверждается также и судебной практикой. В своих решениях суды неоднократно указывали, что земельный участок образованный под несколькими МКД, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам всех МКД под которыми он образован.

На практике именно такие выводы и вызывают больше всего вопросов при отнесении земельного участка к общему имуществу. Например, земельный участок образован сразу под двумя МКД, а именно д. А и д. Б. Собственники МКД А просят Управляющую организацию согласовать создание парковки для автомобилей у МКД. Управляющая организация вынуждена отказать собственникам в таком согласовании, поскольку согласно нормам жилищного законодательства принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относится к компетенции общего собрания собственников.

Поскольку земельный участок образован сразу под двумя МКД, то и решение о пределах его использования (создание парковки) должно принимать общее собрание собственников сразу двух МКД. Однако собственники МКД Б заявляют, что им не нужна парковка, и они не станут принимать решение и не станут принимать участие в общем собрании.

Здесь следует отметить, что в случае когда на одном земельном участке расположены два МКД, единый земельный участок уже находится в общей долевой собственности собственников помещений в двух МКД, и эти собственники должны решить между собой вопрос о возможности раздела такого участка.

Буквально вышеуказанный вывод следует понимать, как некий договор собственников о разделе земельного участка. Однако в этом случае по правовому смыслу норм Жилищного Кодекса – решение о разделе такого земельного участка должно быть принято ста процентами собственников двух МКД. На практике же такую ситуацию достаточно трудно себе представить, поскольку такое расположение земельного участка может вполне устраивать собственника (либо собственников) МКД Б.

Однозначного решения у этой проблемы нет. Решение вопроса о разделе такого участка в данном случае возможно только, в рамках разумной договорённости между собственниками. Однако в то же время, мнение Верховного Суда говорит о том, что собственники МКД (в рассматриваемом Определении ТСЖ) не лишены права совершить действия по разделу земельного участка.

Неоднозначность толкования норм законодательства говорит о том, что практическое решение данной проблемы, заключается в разделе земельного участка либо путём договорённости и принятия решения собственниками всех домов на нём расположенных, либо в судебном порядке, признания ранее сформированного участка недействительным. Однако последний способ трудноосуществим, поскольку суд может отказать в разделе участка, установив, что в границах спорного земельного участка расположены несколько многоквартирных домов, их расположение представляет собой единый, замкнутый контур с проездом; эти многоквартирные дома имеют общую социальную и инженерную инфраструктуру, наземные автопарковки общего пользования; решение о разделении земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома, будет противоречить существующему благоустройству придомовой территории, и приведет к ухудшению комфортных условий проживания и свободного использования жителями дворовой территории и общих элементов благоустройства.

Здесь следует обозначить ещё одну острую проблему, расположение на одном участке нескольких МКД которые управляются разными Управляющими организациями. Когда земельные участки выделялись под строительство, собственником земельного участка в то время являлось государство, соответственно осуществлялась передача земельных участков в аренду, либо в собственность организациям обслуживающим МКД (в частности МПЭП и МУП ЖКХ). Вопросов относительно того, что когда то домами будут управлять разные Управляющие организации, не возникало.

К сожалению, в судебной практике на сегодняшний день нет рассмотрения таких случаев, как и способов решения данной проблемы. В этом случае решение вопроса также сводится к договорённости собственников МКД, и владельцев Управляющих организаций о разделе таких участков.

Для решения таких проблем, необходима конкретика в законодательстве. Например, на уровне Правительства Российской Федерации, можно разработать Правила отнесения земельного участка образованного под несколькими многоквартирными домами, к общему имуществу собственников таких домов, либо разработать Федеральный Закон позволяющий осуществить разграничение уже сформированного земельного участка под несколькими многоквартирными домами.